不動産の相続放棄をする上での流れや注意点を徹底解説！

ご家族が亡くなり、不動産を相続する立場になったものの、次のような理由から、相続するべきか迷われている方もいらっしゃると思います。

不動産は、預貯金とは異なり「持っているだけで費用や管理責任が生じる財産」です。

状況によっては、相続せずに相続放棄を選択することが適切な場合もあります。

本記事では、不動産の相続放棄について分かりやすく解説します。

静鉄不動産と専門士業の相続サポートセンターでは、各ご家庭の状況整理から提携士業（司法書士・税理士・弁護士など）との連携した相談、相続手続きまで、ワンストップで、一貫して進められる体制を整えています。

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不動産の相続放棄をする前に知っておくべき大前提

 

不動産の相続放棄を検討される場合、まずは制度の基本的な考え方を正しく理解しておくことが重要です。

ここを誤解したまま手続きを進めてしまうと、「思っていた結果と違う」という事態になりかねません。

特に、次の3点は必ず押さえておいていただきたいポイントです。

それぞれ、くわしく解説していきます。

相続放棄とは「相続人である立場をやめる」という手続きであること

相続放棄とは、亡くなった方（被相続人）の財産や負債を一切引き継がないという意思を、家庭裁判所に対して正式に申述する手続きです。

ここで重要なのは、「不動産を放棄する手続き」ではないという点です。

相続放棄は、「相続人としての立場そのものを辞退する」手続きです。

家庭裁判所に申述し、受理されると、法律上はその方は初めから相続人ではなかったものとみなされます。

その結果として、次のいずれも引き継がないことになります。

つまり、相続放棄とは「土地や建物を手放す」という限定的な行為ではなく、「相続人という地位そのものから外れる」法的な手続きであると理解しておく必要があります。

特定の不動産だけを選んで放棄することはできないこと

相続放棄をすると、不動産だけでなく、預貯金や有価証券などを含めたすべての相続財産を承継しないことになります。

法律上、特定の財産だけを選んで相続しないという選択は認められていません。

民法939条では、次のように定められています。

第939条（相続の放棄の効力）

第九百三十九条　相続の放棄をした者は、その相続に関しては、初めから相続人とならなかったものとみなす。

引用元：民法 | 第939条

民法939条からも分かるとおり、相続放棄をすると、その相続については全面的に相続人ではなくなります。

そのため、次のような選択はできません。

この点を十分に理解しないまま相続放棄をすると、「不動産を避けるつもりだったのに、他の財産も受け取れなくなった」という結果になりかねません。

なお、負債が多い場合には相続放棄が有効な選択となることが多い一方で、財産状況によっては限定承認（相続した財産の範囲内でのみ債務を負担する制度）を検討すべきケースもあります。

いずれの制度を選択するにしても、「不動産だけを放棄することはできない」という点は、判断の前提として必ず押さえておきましょう。

自分の代わりに、次の順位の相続人へ相続権が移ること

自分が相続放棄しても、相続そのものがなくなるわけではありません。

相続放棄をすると、自分の相続権は消えますが、その分、次の順位の相続人へ相続権が移ります。

民法では、次のように相続人の順位が定められています。

たとえば、子が相続放棄をすると、子の立場は最初からなかったことになります。

その結果、直系尊属や兄弟姉妹へ相続権が移る可能性があります（配偶者がいる場合は常に相続人になります）。

借金などの負債がある場合には、自分が放棄したことで、次順位の親族が債務を負う立場になることもあります。

なお、相続放棄をした場合でも、次の順位の相続人に通知する法的義務はなく、家庭裁判所から次の順位の人に連絡がいくこともありません。

そのため、誰にも伝えないままでいると、後日、債権者からの請求によって初めて相続が回ってきたことに気づく、というケースもあります。

相続放棄は、ご自身だけの問題で完結する手続きではありません。

親族関係に影響が及ぶ可能性があるため、放棄を決めた場合には、早めに関係するご家族へ事実を伝えておくことが、後の混乱を防ぐうえで重要です。

不動産の相続放棄手続きの流れ

 

不動産の相続放棄には、法律で定められた期限と手順があり、順番を誤ると放棄が認められない可能性もあります。

特に重要なのは「3か月」という期限です。

全体の流れを把握したうえで、計画的に進めることが大切です。

一般的な相続放棄の手続きの流れは、次のとおりです。

順にくわしく解説します。

1.被相続人が亡くなった日を確認する

まず確認すべきなのは、被相続人の死亡日です。

相続放棄は、「自己のために相続の開始があったことを知った日」から3か月以内に家庭裁判所へ申述しなければなりません。

第915条（相続の承認又は放棄をすべき期間）

第九百十五条　相続人は、自己のために相続の開始があったことを知った時から三箇月以内に、相続について、単純若しくは限定の承認又は放棄をしなければならない。ただし、この期間は、利害関係人又は検察官の請求によって、家庭裁判所において伸長することができる。

引用元：民法 | 第915条

多くの場合、配偶者や同居のご家族など（第1順位の相続人）であれば、死亡日が起算日となることが一般的です。

ただし、次順位の相続人の場合は『先順位の人が相続放棄をしたことを知った日』が起算日となるため注意が必要です。

この3か月は「熟慮期間」と呼ばれます。

この期間内に、次のいずれかの選択をしなければなりません。

そのためにも、まずは死亡日を確認し、期限日を明確に把握することが重要です。

あわせて、ご自身が法定相続人に該当するかどうかも確認します。

戸籍を取得して相続関係を整理しておくと、後の手続きが円滑です。

なお、財産調査に時間がかかり3か月で判断できない場合は、家庭裁判所へ期間伸長の申立てを行うことも可能です。

2.不動産の内容を確認する

次に、不動産の内容を具体的に把握します。

確認すべき主なポイントは次のとおりです。

固定資産税の納税通知書や登記事項証明書を確認すると、状況が整理しやすくなります。

たとえば、次のような事情で判断は大きく変わってきます。

感覚で判断するのではなく、客観的な情報を整理することが重要です。

不動産以外の財産と負債も同時に確認しましょう！

ここで注意したいのが、不動産だけを見て判断しないことです。

相続放棄は遺産全体についての判断になります。

したがって、次のような財産も必ず確認しましょう。

プラスよりマイナスが多い場合は放棄が有効な場合がありますが、プラスが多い場合は安易な相続放棄は適切でないこともあります。

まずは財産目録を作成し、全体像を整理することが重要です。

3.相続放棄をするかどうかを判断する

財産の全体像が把握できた段階で、最終的な判断を行います。

判断の際は、次の点を総合的に検討します。

相続放棄は一度受理されると原則撤回できません。

期限内であっても、慎重に判断することが必要です。

迷われる場合は、早い段階で専門家に相談することをおすすめします。

静鉄不動産と専門士業の相続サポートセンターでは、相続財産調査などを踏まえ、相続放棄すべきかどうかの判断をサポートしております。

後から「こんな負債があったとは…」という手戻りが起きないよう自分一人でやろうとせずに、専門家のサポートを借りながら慎重かつスピーディーに進めていきましょう。

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4.家庭裁判所に相続放棄を申述する

相続放棄をする場合は、期限内に家庭裁判所へ申述します。

提出先は、被相続人の最後の住所地を管轄する家庭裁判所です。

主な提出書類は次のとおりです。

書類に不備があると受理されないので、正確に準備する必要があります。

提出後、裁判所から「照会書」が送付されることがあります。

これは意思確認のための書面ですので、期限内に回答しましょう。

5.相続放棄が受理されたことを確認する

裁判所の審査が完了すると、「相続放棄申述受理通知書」が送付されます。

この受理があって初めて、相続放棄の効力が生じます。

通知書は大切に保管してください。

必要に応じて、「相続放棄申述受理証明書」を取得することもできます。

債権者や金融機関へ提示する場面で使用します。

受理後は、法律上その相続については相続人ではなくなります。

借金の請求があっても支払義務はありません。

ただし、次順位の相続人へ相続権が移るため、関係するご家族には事情を説明しておくことが望ましいでしょう。

静鉄不動産と専門士業の相続サポートセンターでは、裁判書に提出する書類の作成サポートからその後のフォローまでワンストップでサポートを行っています。

せっかく相続放棄できても、後でトラブルになっては本末転倒です。

分からないこと、不安なことがあれば遠慮なくご相談ください。

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不動産の相続放棄の注意点

 

不動産の相続放棄は、相続に伴う負担を回避できる有効な手段です。

ただし、期限や手続きの進め方、放棄前後の行動を誤ると、放棄が認められない、または放棄しても一定の責任が残るといった不利益につながることがあります。

特に次の5点は、事前に押さえておく必要があります。

それぞれ、順に解説します。

不動産の相続放棄には期限がある

相続放棄は、「自己のために相続の開始があったことを知った日」から3か月以内に、家庭裁判所へ申述する必要があります。

第915条（相続の承認又は放棄をすべき期間）

第九百十五条　相続人は、自己のために相続の開始があったことを知った時から三箇月以内に、相続について、単純若しくは限定の承認又は放棄をしなければならない。ただし、この期間は、利害関係人又は検察官の請求によって、家庭裁判所において伸長することができる。

引用元：民法 | 第915条

この期間がいわゆる熟慮期間です。

この期間内に相続放棄等の手続きを取らない場合、原則として単純承認（すべて相続する）をしたものとみなされるため、あとから放棄できなくなる可能性があります。

不動産や負債の調査は想像以上に時間がかかることがあります。

「まだ大丈夫」と考えているうちに期限が迫るケースは少なくないので、まずは期限を把握し、早めに動くことが重要です。

なお、調査や検討に時間を要し、3か月以内に結論が出せない場合は、家庭裁判所へ熟慮期間の伸長を申し立てることも検討します。

不動産を勝手に処分すると相続放棄できなくなる

相続放棄を検討している段階で、最も注意すべき点の一つが「処分」です。

相続財産を処分すると、法律上は単純承認をしたものとみなされ、相続放棄ができなくなる場合があります。

第921条（法定単純承認）

第九百二十一条　次に掲げる場合には、相続人は、単純承認をしたものとみなす。

一　相続人が相続財産の全部又は一部を処分したとき。ただし、保存行為及び第六百二条に定める期間を超えない賃貸をすることは、この限りでない。

二　相続人が第九百十五条第一項の期間内に限定承認又は相続の放棄をしなかったとき。

三　相続人が、限定承認又は相続の放棄をした後であっても、相続財産の全部若しくは一部を隠匿し、私にこれを消費し、又は悪意でこれを相続財産の目録中に記載しなかったとき。ただし、その相続人が相続の放棄をしたことによって相続人となった者が相続の承認をした後は、この限りでない。

引用元：民法 | 第921条

典型例としては、次のような行為があります。

一方で、財産を守るために必要な行為（保存行為）は、直ちに処分とは評価されないこともあります。

例えば、雨漏りを防ぐための応急修理などは、状況によっては保存行為として整理できる場合があります。

ただし、判断が分かれる行為もあります。

たとえば、価値を高めるような大規模リフォームや、新たな賃貸借契約の締結などは、処分に当たると評価されるリスクがあるため慎重な対応が必要です。

「収益化して維持費に充てたい」といった判断を先にしてしまうと、相続放棄の選択肢を失いかねません。

相続放棄後も不動産の管理が必要になる場合がある

相続放棄が受理されれば、相続人としての権利義務はなくなります。

しかし、例外的に一定の管理責任（保存義務）が残る場合があります。

具体的には、相続放棄をした方が、その時点で不動産を現に占有している場合です。

第940条（相続の放棄をした者による管理）

第九百四十条　相続の放棄をした者は、その放棄の時に相続財産に属する財産を現に占有しているときは、相続人又は第九百五十二条第一項の相続財産の清算人に対して当該財産を引き渡すまでの間、自己の財産におけるのと同一の注意をもって、その財産を保存しなければならない。

引用元：民法 | 第940条

「占有」とは、居住している場合だけでなく、鍵を管理して出入りできる状態にあるなど、事実上支配している状況も含みます。

この場合、相続人や相続財産清算人に引き渡すまでの間、自己の財産と同一の注意をもって保存する義務が生じます。

管理を怠り、倒壊などで第三者に損害が生じた場合には、放棄をしていても責任を問われる可能性がある点に注意が必要です。

管理が難しい場合は、相続財産清算人の選任申立てを含め、早期に整理の道筋を検討します。

相続放棄をしても土地が自動的に消えるわけではない

相続放棄をしても、不動産が物理的に消えるわけではありません。

相続放棄は「自分が相続人ではなくなる」制度であり、不動産の行き先は別途の整理が必要になります。

相続人がいなくなった場合には、相続財産清算人による清算手続を経て、最終的に残余財産が国庫に帰属する可能性があります。

ただし、そこに至るまでには時間と手続きが必要です。

なお、土地を手放す選択肢として国が引き取る『相続土地国庫帰属制度』もありますが、この制度を利用するためには土地を相続（所有権を取得）している必要があります。

相続放棄をしてしまうと国庫帰属制度は利用できなくなるため、どちらの制度を選択すべきか、事前によく検討することが重要です。

相続した土地について、「遠くに住んでいて利用する予定がない」、「周りの土地に迷惑がかかるから管理が必要だけど、負担が大きい」

といった理由により、土地を手放したいというニーズが高まっています。

このような土地が管理できないまま放置されることで、将来、「所有者不明土地」が発生することを予防するため、

相続又は遺贈（遺言によって特定の相続人に財産の一部又は全部を譲ること）によって土地の所有権を取得した相続人が、

一定の要件を満たした場合に、土地を手放して国庫に帰属させることを可能とする「相続土地国庫帰属制度」が創設されました。

引用元： 法務省「相続土地国庫帰属制度について」

ただし、この制度は利用できる土地が限定され、申請手数料や負担金も必要です。

建物がある土地や担保権が付いている土地などは対象外になります。

「相続放棄をすれば、土地とも完全に縁が切れる」と早合点しないことが重要です。

放棄後にどう整理が進むのか、出口まで見据えて検討する必要があります。

静鉄不動産と専門士業の相続サポートセンターでは、不動産の状況確認を踏まえ、次に取り得る方向性を整理したうえで相続放棄をサポートしております。

対応に迷ったら、一人で抱え込まずに、まずはお気軽にお問い合わせください。

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相続放棄以外の方法を検討した方がよい場合がある

相続放棄は強力な手段ですが、常に最善とは限りません。

放棄すると次順位の相続人へ相続権が移るため、親族に負担が及び、結果としてトラブルになることもあります。

また、財産状況によっては、次のような方法が適切な場合があります。

「放棄すること」だけに目が向くと、かえって費用・手間・親族関係の負担が増えるケースもあります。

相続財産の全体像とご家族の状況を踏まえ、手段を比較したうえで判断することが重要です。

不動産の相続放棄で悩んだら専門家に確認しよう

 

不動産の相続放棄は、「いらない土地だけを手放す」という単純な手続きではありません。

相続放棄をすると、相続人としての立場そのものを失うことになります。

また、相続放棄は、期限があるうえ、一度受理されると原則として撤回できません。

そのため、次のような手順を踏んだ上で、慎重に方針を固めることが大切です。

私たち静鉄不動産と専門士業の相続サポートセンターでは、まず現在の状況を丁寧にお伺いし「何を優先して確認すべきか」「期限までにどの順番で動くべきか」を整理した上で、不動産の問題だけでなく、相続手続き全体を見据え、必要に応じて税理士・弁護士などの専門職と連携しながらサポートを行っております。

相続放棄をすべきかどうか迷われている段階でも構いません。

まずは現状を整理し、選択肢を確認することが第一歩です。

不安や疑問がある場合は、早めにご相談ください。

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