父から母へ家の名義変更をする方法とは？注意点や相談先を解説！

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父が存命かどうかで、母への家の名義変更の考え方は変わる！

父から母へ家の名義を変更する際は、まず「父が存命かどうか」を確認しましょう。

父がすでに亡くなっている場合は、基本的に「相続」による名義変更として進めます。

ただし、父が亡くなったからといって、家の名義が自動的に母へ変わるわけではありません。

配偶者である母は相続人になりますが、子どもも相続人になります。

また、子どもがいない場合でも、父の父母や祖父母などの直系尊属がいる場合は直系尊属が、直系尊属もいない場合には父の兄弟姉妹が相続人になることがあります。

そのため、家族が「母に家を引き継いでもらいたい」と考えていても、遺言書がない場合は、原則として相続人全員で遺産分割協議を行い、合意内容を遺産分割協議書にまとめる必要があります。

一方で、父が存命のうちに母へ家の名義を変更する場合は、「贈与」や「売買」といった方法を検討することになります。

相続とは扱いが異なるため、必要書類や税金、手続きの流れも変わります。

整理すると、主な違いは次の通りです。

父から母へ家の名義を変えるときは、まず父の状況を確認し、「相続」「贈与」「売買」のどれにあたるのかを整理しましょう。

そのうえで、登記や税金、今後の住まい方まで含めて検討することが大切です。

父から母へ家の名義変更をする方法

同じ「名義変更」でも、どの方法をとるかによって、必要な書類や手続き、かかる税金が異なります。

父から母へ家の名義を変更するための主な選択肢は、次の通りです。

• 相続
• 贈与
• 売買

ここからは、それぞれの方法について詳しく見ていきましょう。

相続

父が亡くなった後に母が家を引き継ぐ場合は、「相続」による名義変更を行います。

父が亡くなると、家の名義が自動的に母へ変わるわけではありません。

母が家を相続する場合でも、管轄の法務局へ相続登記を申請し、不動産の名義を父から母へ変更する必要があります。

相続による名義変更は、一般的に次の流れで進めます。

1. 遺言書があるか確認する
2. 相続人を確認する
3. 遺言書がない場合は、相続人全員で、家を誰が取得するか協議する
4. 協議内容に基づいて遺産分割協議書を作成する
5. 戸籍謄本などの必要書類を集める
6. 法務局へ相続登記を申請する

遺言書がある場合は、基本的にその内容に沿って手続きを進めます。

法務局の自筆証書遺言書保管制度を利用していない自筆証書遺言は、家庭裁判所での検認が必要です。

封印のある遺言書を家庭裁判所以外で開封した場合などは、5万円以下の過料が科される可能性があるため注意しましょう。

一方で、公正証書遺言や、法務局の自筆証書遺言書保管制度を利用した自筆証書遺言は、検認不要です。

遺言書がない場合は、母や子どもなどの相続人全員で話し合い、誰が家を引き継ぐのかを決めます。

たとえば「母に家を引き継いでもらいたい」と家族で考えている場合でも、子どもが相続人であれば、母だけで自由に名義変更できるとは限りません。

相続人全員の合意が必要になります。

相続によって不動産を取得した場合は、自己のために相続の開始があったことを知り、かつ不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内に、相続登記を申請する必要があります。

また、遺産分割で不動産を取得した場合は、遺産分割の日から3年以内の登記も必要です。

税金面では、相続による名義変更では登録免許税がかかります。

相続登記の登録免許税は、原則として固定資産税評価額の0.4％です。

ただし、一定の土地の相続登記については、登録免許税が非課税になる場合もあります。

また、相続税はすべてのケースで発生するわけではなく、遺産総額が基礎控除額を超える場合に課税対象となります。

相続の場合は、贈与や売買と比べて税負担を抑えられることもありますが、相続人の確認や遺産分割協議が必要になるため、登記は司法書士、税金は税理士へ相談しながら進めると安心です。

贈与

父が存命のうちに、母へ無償で家を譲る方法が「贈与」です。

贈与による名義変更では、贈与契約や所有権移転登記が必要になります。

ただし、贈与では贈与税、不動産取得税、登録免許税などが関係するため、税負担を確認したうえで判断する必要があります。

婚姻期間が20年以上の夫婦間で居住用不動産を贈与する場合は、一定の要件を満たせば、贈与税の配偶者控除を利用できる可能性があります。

この制度を使うと、通常の基礎控除110万円に加えて、最高2,000万円まで控除を受けられる場合があります。

なお、配偶者控除は、同じ配偶者からの贈与については一度しか適用できません。

ただし、主に次のような要件があります。

• 婚姻期間が20年以上であること
• 贈与される家が、母の居住用不動産であること
• 贈与を受けた翌年3月15日までに、母が実際に住んでいること
• その後も住み続ける見込みがあること
• 必要書類を添付して、贈与税の申告を行うこと

こうした特例が使える場合でも、自動的に適用されるわけではありません。

贈与税の申告が必要になるため、申告期限や必要書類については、事前に税理士へ確認しておくと安心です。

また、贈与では贈与税だけでなく、不動産取得税や登録免許税もかかります。

贈与を原因とする所有権移転登記の登録免許税は、相続を原因とする場合より高くなります。

そのため、「夫婦間だから税金はかからないだろう」と考えて進めると、想定外の負担が発生することがあります。

父が存命のうちに名義を変えたい場合は、贈与税の特例が使えるか、ほかの税金がどのくらいかかるかを確認したうえで判断しましょう。

売買

売買の場合は、親族間であっても通常の不動産取引と同じように、売買契約書を作成し、代金を支払い、所有権移転登記を行います。

母が代金を支払って家を取得するため、贈与とは扱いが異なります。

売買で特に注意したいのは、売買価格の決め方です。

親族間だからといって、実際の価値よりも極端に安い金額で売買すると、時価との差額が贈与とみなされる可能性があります。

こうした場合、売買として進めたつもりでも、母に贈与税がかかることがあります。

父から母へ家を売買する場合は、次の点を確認しておきましょう。

また、父に売却益が出る場合は、父側に譲渡所得税（所得税・住民税）がかかる可能性があります。

母側にも、不動産取得税や登録免許税が関係するのです。

住宅ローンが残っている家の場合は、ローン契約や担保の扱いについて、金融機関への確認が必要になることがあります。

売買は、贈与税を避ける目的で選ばれることもある方法です。

しかし、価格設定や税金の判断を誤ると、かえって負担が増える可能性があります。

親族間売買を検討する場合は、不動産会社や司法書士、税理士などに相談しながら進めると安心です。

父から母へ名義変更する場合のメリット・デメリット

父から母へ家の名義を変更すると、母の住まいを確保しやすくなります。

ただし、税金や維持費、将来の相続まで考えておく必要があります。

主なメリット・デメリットは、次の通りです。

父から母への名義変更は、「母に家を渡せば終わり」と考えるのではなく、母の生活、税金、他の相続人との関係、次の相続まで含めて検討しましょう。

不動産は金額が大きく、家族間の感情にも関わりやすいため、名義変更を進める前に司法書士や税理士などの専門家へ相談しておくと安心です。

父から母へ名義変更する際の注意点

父から母へ家の名義を変更する場合、家族内の手続きであっても、相続人の同意や税金、不動産の評価額、名義変更後の管理方法まで確認しておく必要があります。

特に注意したい点は、次の通りです。

• 相続の場合は、必要に応じて相続人全員の合意を得る
• 発生する税金を事前に確認する
• 不動産の評価額を把握する
• 名義変更後の管理方法を検討する

ここからは、それぞれの注意点について詳しく見ていきましょう。

相続の場合は、必要に応じて相続人全員の合意を得る

父が亡くなった後、相続によって母へ家の名義を変更する場合、母だけの判断で手続きを進められるとは限りません。

遺言書がない場合は、母や子どもなど、相続人全員で「誰が家を引き継ぐのか」を話し合う必要があります。

相続人同士の話し合いを「遺産分割協議」といいます。

家を母が取得する内容で合意した場合は、その内容を遺産分割協議書にまとめます。

遺産分割協議書には、通常、相続人全員の署名と実印での押印が必要になります。

そのため、子どもなど他の相続人がいる場合に、母だけで名義変更を進めることはできません。

母の住まいを守るための名義変更であっても、他の相続人から「聞いていない」「自分の取り分に納得できない」といわれると、後からトラブルになるおそれがあります。

まずは相続人全員で状況を共有し、合意を得たうえで手続きを進めましょう。

発生する税金を事前に確認する

父から母へ家の名義を変更する場合、どの方法で名義を移すかによって、発生する税金が変わります。

主な違いは、次の通りです。

名義変更後に「こんなに税金がかかるとは思わなかった」とならないよう、手続きを始める前に税金の見込みを確認しておきましょう。

不動産の評価額を把握する

家や土地は、現金のように簡単に分けられる財産ではありません。

そのため、父から母へ名義変更する前に、不動産の評価額を把握しておくことが重要です。

不動産の評価額には、主に次のようなものがあります。

たとえば、相続で母が家を取得する場合、家の評価額が高いと、他の相続人との間で「母だけが多く財産を受け取っているのではないか」と受け取られることがあります。

そのような場合は、預貯金など他の財産とのバランスも含めて話し合う必要があります。

また、売買で名義を移す場合は、価格が適正かどうかも重要です。

親族間だからといって安くしすぎると、税務上は贈与とみなされる可能性があります。

評価額は、固定資産税課税明細書や評価証明書、不動産会社の査定などで確認できます。

名義変更の前に、おおよその価値を把握しておきましょう。

そうすることで、相続人同士の不公平感を防ぎやすくなるほか、売買価格の設定を誤って贈与税などの思わぬ負担が生じるリスクも抑えられます。

名義変更後の管理方法を検討する

父から母へ名義変更をしても、家に関する問題がすべて解決するわけではありません。

名義変更後は、母が所有者として固定資産税の支払いや建物の修繕、将来の売却などを考える必要があります。

特に確認しておきたい点は、次の通りです。

母が高齢の場合、建物の修繕や売却、空き家になった場合の管理を一人で判断するのは負担になることがあります。

また、母名義にした家は、将来母が亡くなったときに、あらためて相続財産になります。

そのため、名義変更は母が安心して暮らせるか、管理費用を誰が負担するか、将来売るのか残すのかまで考えておくことが大切です。

不動産の名義変更には、登記・税金・相続人間の調整が関係します。

判断に迷う場合は、司法書士や税理士、不動産会社などに早めに相談し、家族に合った進め方を確認しておきましょう。

父から母へ家の名義変更をするときの相談先

父から母へ家の名義を変更する場合は、登記・税金・相続人同士の話し合い・不動産の活用など、複数の分野を確認する必要があります。

そのため、相談内容に合わせて適切な専門家に相談することが大切です。

主な相談先は、次の通りです。

• 司法書士
• 税理士
• 弁護士
• 不動産会社

ここからは、それぞれの専門家がどのような場面で役立つのかを見ていきましょう。

静鉄不動産と専門士業の相続サポートセンターは、司法書士や税理士、弁護士といった専門家と連携して、相続に関するお悩み解決をいたします。

家の名義変更だけでなく、相続後の不動産の扱いまでまとめて確認したい方はご相談ください。

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司法書士

司法書士は、不動産の名義変更に関する登記手続きを相談できる専門家です。

父が亡くなった後に母が家を相続する場合は、相続登記が必要です。

また、父が存命のうちに贈与や売買で名義を変更する場合も、所有権移転登記を行います。

こうした登記申請書の作成や必要書類の確認、法務局への申請手続きについて相談できるのが司法書士です。

特に、相続登記では戸籍謄本や遺産分割協議書など、そろえる書類が多くなりがちです。

「何から準備すればよいかわからない」「自分で法務局に申請するのが不安」という場合は、司法書士に相談すると手続きを進めやすくなります。

税理士

父から母へ家の名義を変更する場合、方法によってかかる税金が変わります。

相続であれば相続税、贈与であれば贈与税、売買であれば父側の譲渡所得税（所得税・住民税）などを確認する必要があります。

また、母側に不動産取得税や登録免許税が関係することも。

たとえば、婚姻期間20年以上の夫婦間で居住用不動産を贈与する場合、贈与税の配偶者控除を使える可能性があります。

ただし、要件や申告期限を満たさなければ適用できません。

「相続・贈与・売買のどれが税金面でよいのか」「相続税の申告が必要か」「贈与税の特例を使えるか」などを確認したい場合は、税理士に相談しましょう。

弁護士

弁護士は、相続人同士で意見が合わない場合や、法的な争いが起きそうな場合に相談する専門家です。

父が亡くなった後、母へ家を相続させたいと考えていても、子どもなど他の相続人が納得しないケースがあります。

遺産分割協議がまとまらない、遺言書の内容に不満がある、遺留分をめぐって争いがあるといった場合は、弁護士に相談することで、法律に沿って対応しやすくなります。

また、すでにトラブルになっている場合だけでなく、将来的な争いを防ぐために相談することもおすすめです。

家族間で感情的な対立が起きそうな場合は、早めに弁護士へ相談しましょう。

不動産会社

不動産会社は、名義変更後の家を「どう使うか」について相談できる相手です。

母がそのまま住み続ける場合でも、将来的に売却する、貸す、管理する、空き家になる可能性がある場合は、不動産会社のサポートが役立ちます。

地域の不動産事情に詳しい会社であれば、家の査定額や売却しやすい時期、賃貸に出す場合の見通しなどの相談も可能です。

不動産相続を扱う会社であれば、司法書士・税理士・弁護士などと連携しながら、名義変更だけでなく、相続後の不動産の管理・売却・活用までまとめて相談しやすくなります。

父から母への家の名義変更に関するよくある質問

父から母へ家の名義を変更する際には、「相続と贈与のどちらがよいのか」「自分で手続きできるのか」「母名義と子ども名義のどちらにすべきか」など、判断に迷いやすい点があります。

よくある質問は、次の通りです。

• 父から母へ名義変更するなら、相続と贈与のどちらがよいですか？
• 父から母への名義変更は自分でできますか？
• 相続した実家の名義は母と子どものどちらにすべきですか？

ここからは、それぞれの質問について詳しく解説します。

父から母へ名義変更するなら、相続と贈与のどちらがよいですか？

父がすでに亡くなっている場合は、基本的に相続による名義変更を進めます。

一方、父が存命の場合は、贈与によって母へ名義を移す方法も検討可能です。

税金面だけで見ると、一般的には相続のほうが負担を抑えやすいケースがあります。

相続の場合、登録免許税の税率が贈与より低く、一般的な相続による不動産取得であれば、不動産取得税も原則としてかかりません。

また、相続税には基礎控除があり、配偶者には税額軽減の制度もあります。

一方で、贈与の場合は、贈与税・不動産取得税・登録免許税などがかかることが考えられます。

ただし、婚姻期間が20年以上の夫婦で、母が住むための家を贈与する場合には、贈与税の配偶者控除を使える可能性があるのです。

この制度を利用できれば、贈与税の負担を抑えられる場合があります。

ただし、「相続が必ず有利」「贈与が必ず不利」とは言い切れません。

判断に迷う場合は、相続・贈与・売買それぞれの税金や手続きの違いを確認したうえで、司法書士や税理士に相談すると安心です。

父から母への名義変更は自分でできますか？

父から母への名義変更は、自分で手続きすることも可能です。

相続による名義変更であれば、戸籍謄本や遺産分割協議書などの必要書類をそろえ、登記申請書を作成して法務局へ提出します。

贈与や売買による名義変更の場合も、契約書や登記に必要な書類を準備すれば、本人が申請することはできます。

ただし、実際には手続きが複雑になるケースも少なくありません。

特に、次のような場合は専門家へ相談したほうが安心です。

• 相続人が複数いる
• 遺言書がある
• 遺産分割協議が必要になる
• 不動産が複数ある
• 住宅ローンが残っている
• 父の判断能力に不安がある
• 贈与税や相続税がかかる可能性がある

書類に不備があると、法務局で補正を求められ、手続きに時間がかかることがあります。

また、登記はできても、税金の申告や家族間の合意が不十分だと、後から問題になる可能性も。

費用を抑えるために自分で進める方法もあります。

不安がある場合は、登記は司法書士、税金は税理士に相談しながら進めましょう。

相続した実家の名義は母と子どものどちらにすべきですか？

相続した実家を誰の名義にするかは、母の暮らし方や、将来その家をどう扱うかによって変わります。

母が今後もその家に住み続けるのであれば、母名義にすることで住まいを安定させやすくなるのです。

一方で、将来的に子どもが管理・売却する予定が明確であれば、子ども名義にすることも選択肢になります。

主な考え方は、次の通りです。

母が住み続けることを優先しつつ、家の所有権は子どもが取得する方法として、「配偶者居住権」を活用する選択肢もあります。

この場合、母は家の所有者にはなりません。

しかし、一定の範囲でその家に住み続ける権利を持つことができます。

母の生活を守りながら、将来的な管理や売却を子ども側で検討しやすくなるケースもあるのです。

ただし、配偶者居住権を設定すると、家の処分や相続税評価にも影響する可能性があります。

家族だけで判断が難しい場合は、司法書士・税理士・不動産会社などに相談しましょう。

父から母への名義変更は、相続と不動産をまとめて相談できる窓口で進めると安心！

父から母への名義変更では、父が存命なら贈与や売買、亡くなっているなら相続登記や税金の確認が必要です。

母の住まい、家族間の不公平、将来の管理・売却まで考える必要があるため、早めに専門家へ相談すると進め方を選びやすくなります。

静鉄不動産と専門士業の相続サポートセンターでは、提携している専門士業とともに、依頼主にとって納得のいく問題解決を目指します。

相続前か相続後かにかかわらず、お悩みのある方はお気軽にご相談ください。

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