相続した別荘はどうするべき？知っておきたいポイントや節税方法を解説

相続した別荘をどうするかは、「売却する」か「所有し続ける」かの2択です。

ただし、どちらを選んでも、手間や費用、税金の問題がついて回ります。

たとえば、所有すれば維持費や管理の負担がかかり、売却すれば準備や諸経費が発生します。

どちらを選ぶにせよ、判断材料や制度を事前に理解しておくことが大切です。

この記事では、相続した別荘の取り扱い方法について、「売却」「所有」の判断ポイントや活用例、などをわかりやすく解説します。

相続した別荘の取り扱いは「売却」か「所有」のみ

別荘を相続した場合、その後どうするかの選択肢は「売却する」か「所有し続ける」かの2つだけです。

それぞれ、次のように考え方にポイントがあります。

• 売却と所有の見極めポイント
• 別荘を所有し続ける場合の活用方法

以下からはそれぞれ、どんなメリットやデメリットがあるのかを整理しながら見ていきましょう。

売却と所有の見極めポイント

別荘を売るか持ち続けるかを判断するうえで、大事なポイントは次の3つです。

• 維持費：固定資産税・修繕費・水道光熱費など、どれくらいかかってるのか
• 利用頻度：どれくらい実際に使う予定があるか
• 将来の利用計画：今後どんな使い方をするつもりか

たとえば、あまり使う予定がないのに、管理費や税金だけがかかり続けるような別荘であれば、思い切って売却した方が経済的に得になることが多いです。

ただし、売却にも手間や費用はかかります。

不動産会社を探したり、売却のための登記や書類準備、税金の支払いなどが必要です。

一方、維持費を払いつつ所有し続ければ、自由に使えるという利点もあります。

こうした3つの要素を総合的に考えて、「今の自分にとって一番メリットが大きいのはどちらか」を判断しましょう。

別荘を所有し続ける場合の活用方法

相続した別荘を手放さずに所有し続ける場合、主に次のような使い方があります。

• セカンドハウスとして、家族や自分のために使う
• ゲストハウスとして、観光客に貸し出す

セカンドハウスとは、自宅とは別に持つ「もうひとつの家」のことです。

週末や長期休暇のときに、自然の中でリフレッシュできる場所として使えます。

一方で、ゲストハウスとして貸し出す場合は、民泊サービス（インターネット上の宿泊予約サイトなど）に登録して、宿泊施設として活用することになるでしょう。

ただし、こうした法には次のような注意点があります。

• 建物の清掃・設備管理などをこまめに行う必要がある
• 住宅宿泊事業法や自治体の条例に沿った届出が必要
• 宿泊者のトラブルや近隣住民との関係にも配慮が必要

また、人に貸す場合は、建物の使用が激しくなるため、維持費（ランニングコスト）は高くなることが多いです。

セカンドハウスとして使うよりも、修繕費やクリーニング費用が多くなる点も踏まえておく必要があります。

【例外】寄付や譲渡で手放す

別荘を手放す方法として、売却以外にも「寄付」や「譲渡」があります。

寄付とは、お金をもらわずに無償で誰かにあげることです。

譲渡は、無償または低価格で第三者へ不動産を渡すことを意味します。

寄付が成立する可能性があるのは、以下のようなケースです。

• 土地に公益性がある場合（公共施設や地域施設の建設予定がある）
• 自治体が将来的にその土地の利用を検討している場合

しかし、ほとんどの自治体は「別荘の寄付」を受け入れていません。

その理由は、以下の通りです。

• 寄付を受けた土地でも、管理や修繕の責任が自治体に発生するから
• 固定資産税を徴収できなくなるため、財政的にマイナスになるから

したがって、基本的には売却か自己所有による運用が現実的な選択肢だと考えておくべきです。

相続した別荘を売却する際に知っておきたいこと

相続した別荘を売却しようと思ったとき、「簡単に売れそうにない」と感じる方も多いのではないでしょうか。

実際に、別荘の売却は一般的な家と比べて難しいケースが多く、以下のようなさまざまな注意点や準備について知っておきたいところです。

• 別荘の売却は難しい
• 別荘を高値で売却する際のポイント
• 別荘をスムーズに売却するためのポイント

それぞれ、具体的に何に気をつければ良いのかを詳しく見ていきましょう。

別荘の売却は難しい

別荘は、一般的な一戸建てやマンションと違い、買い手を見つけるのが難しい物件です。

なぜ難しいのかというと、次のような理由が重なっているからです。

• そもそも別荘を欲しいと思う人が少ない
• 観光地や山の中など「交通の便が悪い場所」にあることが多い
• 建物や敷地の管理にお金がかかる
• 固定資産税（土地や建物に毎年かかる税金）が高めに設定されている
• 地域によっては「別荘税」という特別な税金まである

このような理由から、たとえ購入価格を安くしても、月々の維持費や管理費が重くのしかかり、買い手にとっては負担が大きくなってしまいます。

特に通年で使用しない場合、誰かに掃除や点検をお願いする必要もあり、温泉地にある別荘では「温泉使用料」まで別途かかることもあります。

こうした理由から、別荘の売却は普通の家よりも時間がかかりやすく、結果として「売れにくい」といわれるのが現実です。

居住用のような特別措置はない

別荘は税金の面でも、普通の住まい（マイホーム）と比べて不利な点があります。

たとえば、住むための家を売るときは、利益が出ても最大で3,000万円まで税金がかからない「特別控除」という制度があります。

また、もし家を売って損をした場合でも、その損失を給与所得などの収入と相殺して、払った税金を一部戻してもらえる「損益通算」という仕組みも使えるのです。

しかし、別荘にはこうした優遇制度は一切ありません。

たとえ売却で損をしても、その損失を税金の計算に使うことはできないうえに、利益が出た場合はそのまま課税されてしまいます。

つまり、税金面でも「住む家」と「別荘」はまったく違う扱いになっていて、それもまた売却のハードルを高くしている一因なのです。

別荘を高値で売却する際のポイント

別荘を少しでも高く売却したい場合は、以下の2つの考え方が重要です。

• 別荘地と空き家の買取に強い専門業者を選ぶ
• 実績と口コミを確認する

買取業者を利用する場合は、見極めが大切です。

しかし、専門性が高い不動産の知識を持ち合わせていなければ、見極めポイントを探し出すのも難しいでしょう。

以下からは、別荘を高値で売りたい時に、買取業者を利用する際の見極めポイントを2つ紹介します。

別荘地と空き家の買取に強い専門業者を選ぶ

不動産会社であればどこでも別荘を取り扱える、というわけではありません。

別荘は一般住宅と事情が異なるため、別荘や空き家の取引に慣れている専門業者を選ぶ必要があります。

そうした業者なら、買い取った後の活用（リフォームして民泊にする、別荘オーナーへ再販するなど）にノウハウがあるため、適正価格での買取が期待できるのです。

一方、一般的な不動産を幅広く取り扱う業者では、別荘の取扱い経験が少なく、買取を断られたり、相場よりも低い査定額を提示されたりするリスクがあります。

実績と口コミを確認する

業者選びの際は、必ず以下の点を確認してください。

• ホームページに「実際の買取実績」が掲載されているか
• 口コミや評価が一定数あり、評価内容が具体的か
• 査定金額の根拠をきちんと説明してくれるか

特に「契約直前で価格を下げてくる」ような悪質業者も一部存在するため、査定額の根拠を聞いて納得できる業者を選ぶことが重要です。

別荘をスムーズに売却するためのポイント

別荘をスムーズに売却するには、ただ売り出すだけでなく、事前の準備や環境整備が欠かせません。

売却を進めるうえで大切な具体的な対応ポイントとして、以下3つが挙げられます。

• 買い手が見つかるまで管理とメンテナンスを続ける
• 更地での売却も考えておく
• 妥協できる最低限の売値を決めておく

それぞれの内容について、以下から詳しく解説していきます。

買い手が見つかるまで管理とメンテナンスを続ける

売却が決まるまでの間、別荘の見た目や状態は重要です。

買い手が内見に訪れた際、清潔でしっかり管理されている物件の方が圧倒的に印象が良く、成約につながりやすくなります。

そのため、水回り・外壁・庭木など、手入れを怠らず維持しておくことが望ましいです。

別荘を丸ごと改装するつもりで物件を探している買い手もいますが、それでも水回りや設備インフラの整備、建物の基礎など、基本的な部分はチェックしてくるため、対応は必須なのです。

更地での売却も考えておく

もし別荘の建物が古くて劣化が激しい場合は、思い切って取り壊して更地にすることも選択肢です。

買い手によっては、建物付きよりも、更地のほうが自由に設計・建築できる分、魅力的に映ることがあります。

ただし、建物の状態や立地条件によっては、建物を残したほうが良いケースもあるため、専門家に相談のうえで判断しましょう。

妥協できる最低限の売値を決めておく

スムーズに売却を進めるためには、あらかじめ「ここまでなら値下げしてもいい」と思える最低金額を設定しておくことが大切です。

このラインが決まっていないと、価格交渉で迷いが出てしまい、結果としてチャンスを逃す可能性もあります。

明確な基準を設けておけば、売却のタイミングも逃さず、後悔のない判断ができます。

別荘を相続したくない場合は相続放棄を選ぶ

「どうせ使わないし、売却も難しそうなら、いっそ相続したくない」という場合には、相続放棄という選択肢もあります。

ただし、以下の点に注意が必要です。

相続放棄には、「負担から解放される」代わりに「ほかの財産も受け取れない」というトレードオフがあります。

慎重に判断し、必要なら司法書士や弁護士に相談しましょう。

相続した別荘にかかる相続税

別荘を相続したときも、普通の家と同じように「土地」と「建物」それぞれに相続税がかかります。

相続した別荘にかかる相続税について、知っておきたいポイントは以下2つです。

• 土地の相続税評価
• 建物の相続税評価額は固定資産税と同じ

ここからは、別荘の土地と建物の相続税評価額の算出方法や確認方法を詳しく見ていきましょう。

土地の相続税評価

土地にかかる相続税を計算するためには、以下を行う必要があります。

• 地目をチェックする
• 路線価地域か倍率地域かを確認する

計算方法には「路線価方式」と「倍率方式」の2つがあります。

どちらで計算するかは、土地の場所によって変わります。

さらに、まず計算の前には「地目（ちもく）」という土地の種類を確認しましょう。

以下から、それぞれについて詳しく説明します。

地目をチェックする

土地の評価額を計算する前に、その土地がどのように使われていたかを示す「地目（ちもく）」を確認しておく必要があります。

地目は、被相続人が亡くなった時点での状況で判断され、次のような種類があります。

• 宅地：住宅が建っている土地
• 田・畑：農作物を育てる土地
• 山林・原野：山や自然のままの土地

こうした地目は「登記簿謄本」という法的な土地情報の書類で確認することができます。

路線価地域か倍率地域かを確認する

土地の評価方法を決めるために、まずその場所が「路線価地域」なのか「倍率地域」なのかを確認します。

それぞれ、以下のような評価方法を持つものです。

確認方法は、国税庁のホームページにある「路線価図」と「評価倍率表」を調べること。

地名が見つからなければ、それは倍率地域です。

計算式は、以下のようになります。

• 路線価方式： 路線価 × 土地の面積 ＝ 評価額
• 倍率方式： 固定資産税評価額 × 倍率 ＝ 評価額

建物の相続税評価額は固定資産税と同じ

別荘の建物部分の評価額は、「固定資産税」の評価額と同じです。

固定資産税は、普通の家と同じ扱いで計算されます。

新しいか古いか、築年数に応じて価格が決まります。

評価額は、毎年市区町村から送られてくる「納税通知書」に書かれているものです。

ほか、より正確に知りたい場合は「固定資産評価証明書」を取得しましょう。

証明書は、役所の窓口に行かなくても郵送でも取り寄せが可能です。

申請方法は、お住まいの自治体のホームページで確認できます。

別荘評価額を下げる方法

相続する際の「別荘の価値（＝評価額）」を下げて、相続税を少なくするための方法は、次の通りです。

• 傾斜地なら造成費を差し引くことができる
• 評価額が実勢価格よりも高い場合は時価を評価額にできる

それぞれのケースについて、詳しく見ていきましょう。

傾斜地なら造成費を差し引くことができる

別荘地に建っている土地が傾いている（傾斜地）場合、実際に建物を建てるためには平らに整えるための工事（造成工事）が必要です。

たとえば、斜面になっている土地に家を建てたい場合、まず重機で土をならして平らにする「造成」という作業を行う必要があります。

造成の費用は土地の使いやすさに影響し、評価額を下げる材料となります。

造成に関するポイントは、次の通りです。

• 造成費用は実際に工事をしていなくても、評価額から差し引いてもらえる可能性がある
• 金額は国税庁のホームページなどで目安を確認できる

ただし、「この土地が傾斜地に当たるのかどうか」の判断や評価方法はとても専門的なので、「もしかしたら傾いているかも？」と思った時点で、税理士や不動産の専門家に相談するのが安心です。

造成費を差し引けるかどうかの判断は、土地の傾きの角度や地形に応じて違います。

市町村が公開している「評価の基準」や過去の評価事例なども、専門家はチェックしてくれます。

評価額が実勢価格よりも高い場合は時価を評価額にできる

土地や建物の価格には、「実勢価格（市場で実際に売買される価格）」と「評価額（税金を計算するために決められた価格）」があります。

一般的には、相続税の評価額は実勢価格のおよそ80％とされています。

しかし、別荘地の場合、実勢価格が大きく下がっていても、評価額が変わらないままになっているケースが多くあります。

こうした場合、「実際に売ったらもっと安いはずなのに、相続税だけ高くなる」ということが起きます。

このような価格のズレ（価格の歪み）がある場合は、実勢価格を評価額として使える可能性があります。

実勢価格を評価額として使うには、「不動産鑑定士」による正式な評価書や、周辺の売買事例などが必要になります。

自分だけで判断せず、必ず専門家のサポートを受けましょう。

別荘の相続に関するよくある質問

ここまで、別荘を所有するのか売却するのかの判断ポイントや相続税の算出方法などについて解説しました。

別荘を相続したあとに「所有するべきか」「売ったほうがいいか」などの悩みを解決するための、よくある質問として、次が挙げられます。

• 相続した別荘の所有と売却はどこで判断する？
• 別荘を賃貸に出すことはできる？
• 別荘を相続した後は保険に加入したほうが良い？
• 別荘を相続すると相続税はどのくらいかかる？

ここからは、別荘の相続に関してよくある4つの質問にお答えしていきます。

相続した別荘の所有と売却はどこで判断する？

別荘を残すか手放すかを考えるときは、以下の3つのポイントが判断材料になります。

• セカンドハウスやゲストハウスとして使い道があるか（家族や親戚が使うか）
• 維持費用の捻出や管理の手間を継続できるか（金銭負担や手間に耐えられるか）
• 買い手がつくほどの資産価値があるか（利益を生み出せるか）

使う予定がなければ、売却も選択肢になります。

とはいえ、売ってくれる相手が見つからないこともあるため、そのときはしばらくは所有を続けることも一つの方法です。

別荘を賃貸に出すことはできる？

はい、使っていない別荘を「貸す」ことで収入を得ることもできます。

たとえば、以下のような貸し方があります。

旅館業の許可を取るには、消防や衛生の基準を満たすことが必要です。

建物の構造によっては、改装が必要なこともあります。

別荘を相続した後は保険に加入したほうが良い？

はい、相続した別荘が火災や自然災害、盗難などで損害を受けたときのために、火災保険や家財保険に加入しておくのが安全です。

たとえ普段住んでいない建物でも、「住む予定がある」場合には一般の住宅として扱われ、普通の火災保険に入れます。

ただし、保険会社によっては「空き家」とみなされることもあります。

その場合は「一般物件用の火災保険」になるので、契約前に保険会社に確認しましょう。

別荘を相続すると相続税はどのくらいかかる？

相続税の計算は、次のように行います。

• 土地と建物の評価額を足す
• 基礎控除（一定額を差し引ける制度）を引く
• 残った金額に税率をかける

ただし、実際の税額は土地の場所、建物の古さ、ほかの財産との合計などによって大きく変わります。

国税庁のホームページには「相続税の計算シミュレーター」があります。

ある程度の目安を知るには便利ですが、正式な計算は税理士などの専門家に依頼するのが確実です。

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