不動産の生前贈与と相続、どちらが得なのかを徹底究明！

不動産の相続対策を考える際、生前贈与（存命中に財産を譲る）にするか相続（死亡後に財産を譲る）にするかで迷う方は少なくありません。

「少しでも税金を抑えたい」「家族で揉めたくない」「手続きをスムーズに済ませたい」など、相続には多くの悩みがあります。

しかし、インターネットで調べても「生前贈与がお得」「相続で一括のほうが有利」と意見が分かれ、判断に迷ってしまうケースもよく見られます。

実際のところ、生前贈与と相続のどちらが得か（有利か）の「正解」はご家庭の状況や資産額によって異なるもの。

本記事では、生前贈与と相続を最新の税制改正（2024年・2025年）も踏まえて比較検討します。

不動産の生前贈与と相続、どちらが得かの決め方

不動産を生前贈与すべきか相続まで待つべきか判断するには、次のようなポイントを総合的に考慮しましょう。

• 税金が安くなるかどうかで決める
• 将来的な資産価値で決める
• 手間（手続き・費用）で決める

以下から、それぞれの項目について解説します。

税金が安くなるかどうかで決める

まず判断材料となるのが、税金面の違いです。

生前に贈与すると贈与税がかかり、亡くなってから相続すれば相続税がかかります。

さらに不動産の名義変更に伴う登録免許税や不動産取得税にも差があります。

たとえば、不動産を生前贈与で名義変更する場合、固定資産評価額の2.0%の登録免許税がかかるところが、相続による名義変更（相続登記）なら0.4%で済みます。

また、生前贈与で不動産を取得した場合は原則として不動産取得税（評価額の3～4%）が課税されますが、相続による取得は非課税扱いとなるのが一般的です（※ただし都道府県や物件の条件によって軽減措置や特例が異なります）。

名義変更時にかかるこうした税金は生前贈与のほうが高く、相続にはない負担が発生する点に注意が必要です。

肝心の贈与税と相続税についても、それぞれ計算方法や控除制度が異なるため単純比較はできません。

贈与税は年間の贈与額に応じて課税され（一般的に毎年110万円の非課税枠があります）、相続税は被相続人（亡くなった方）の全財産に基づいて課税されます。

相続税には「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」という基礎控除があり、たとえば法定相続人が3人なら4,800万円までは相続税がかかりません。

不動産を含めた遺産総額が基礎控除内に収まる場合、相続税は発生しないため、生前贈与をしてまで節税するメリットは基本的にありません。

むしろ生前贈与を行うと登録免許税（2%）や不動産取得税といった余計なコストが発生してしまうため、課税遺産が基礎控除内に収まりそうなケースでは税金面では相続を選んだほうが有利です。

一方、遺産の総額が基礎控除を超えるような資産規模が大きい場合や、不動産の評価額が高く相続税の負担が見込まれる場合には、生前贈与で相続財産を減らすとトータルの税負担を減らせるケースもあります。

特に注意したいのは、自宅の宅地（土地）の相続税評価を圧縮できる「小規模宅地等の特例」との関係です。

小規模宅地等の特例を使うと、一定の要件を満たした場合に限り、被相続人が居住していた土地を相続する場合に評価額を最大80%減額できます。

たとえば、評価額5,000万円の土地なら1,000万円にまで圧縮できる、という節税が可能なわけです。

ただし小規模宅地特例は、相続で取得した場合にしか適用できません。

そのため、自宅不動産の評価額が高い場合には、あえて生前贈与せず相続で取得したほうが、特例適用による相続税減額効果まで含めて考えると有利になる可能性が高いです。

反対に、賃貸物件や現金など特例のない財産について相続税が高額になりそうな場合には、「生前贈与によって高い相続税率が適用される部分を減らす」という戦略が向く場合もあります。

相続税は遺産に対して一度に課税され、累進課税で最大55%に達します。

しかしながら贈与税は毎年の贈与ごとに課税されるため、少額ずつであれば低い税率で済むのです。

極端に資産規模が大きい方には「贈与税を敢えて払い、将来の相続税を圧縮する方が最終的な税負担が減る」というケースもあり得ることを覚えておきましょう。

いずれにせよ、相続税と贈与税はそれぞれ仕組みが異なり、利用できる控除や特例によって有利不利が変わります。

節税対策をしたいなら組み合わせてもいい

生前贈与と相続は二者択一ではなく、節税のため両者を組み合わせる方法もあります。

生前贈与の課税方法は「暦年贈与」と「相続時精算課税制度」という2種類。

次の表のように、それぞれ特徴を踏まえれば活用できます。

2024年の改正により、この制度を選択していても年間110万円までの贈与であれば贈与税・相続税とも課されないという「基礎控除枠」が新設されました。

従来は、相続時精算課税を選ぶと毎年110万円の非課税贈与枠は一切使えませんでした。

改正後は「2,500万円までの特別控除」+「毎年110万円までの基礎控除」という形で、小口の贈与なら暦年贈与と同様に非課税で行えるようになったのです。

改正により相続時精算課税制度の使い勝手は向上し、「まとまった額を一度に子どもへ渡したいが贈与税は払いたくない」という場合にも柔軟に対応しやすくなりました。

生前贈与と相続時精算課税制度の双方をうまく組み合わせれば、場合によっては長期間にわたって計画的に相続税対策を行うことも可能です。

たとえば、毎年暦年贈与の非課税枠内で現金等を渡しつつ、評価額の大きい不動産は相続時精算課税制度を使って早めに移転しておくといった方法です。

こうすることで、将来の相続時に課税される遺産を前もって圧縮しつつ、贈与税の負担も最低限に抑えることができます。

実際、政府も近年の税制改正で「資産移転は贈与と相続をセットで考える必要がある」との方向性を示しており、贈与と相続を上手に組み合わせた総合的な対策が重要になっています。

将来的な資産価値で決める

不動産の価値は時の経過とともに変動するため、「生前贈与」か「相続」かを判断するうえで、将来の資産価値を見極めることが重要です。

ここでは、資産価値を次の3つの視点から整理して考えます。

• 将来価値が上がる場合
• 将来価値が下がる場合
• 将来の価値が予測不可能な場合

以下から、各視点ごとの具体的な判断方法を見ていきましょう。

将来価値が上がる場合

今後の地価や需要の上昇が見込まれる不動産は、評価額が低いうちに生前贈与しておくことが有利になるケースが多く見られます。

再開発予定地や新駅周辺など、将来的に資産価値が上がりそうなエリアでは、相続時に評価額が上昇し、高額な相続税が発生する可能性があります。

たとえば、現在3,000万円の評価額が将来6,000万円に上がる見込みの不動産を考えてみましょう。

生前贈与で評価額3,000万円の段階で贈与税を払っておけば、将来の6,000万円分に対して相続税が課されるのを避けられます。

土地は特に、相続時に小規模宅地等の特例が使えないと評価額がそのまま課税対象になるため、値上がりが見込まれる場合は早めの贈与が節税につながります。

また、株式や収益物件のように将来の値上がりが予想される資産も同様です。

値上がり後に相続すると相続税の負担が重くなるため、値上がり前の段階で贈与税を払うほうが結果的に有利になる場合もあります。

ただし、贈与税と相続税はいずれも累進課税（最高税率55％）ですが、課税方式や控除額が異なります。贈与を行う際は、将来の税負担シミュレーションを専門家に依頼してから決断するのが安全です。

将来価値が下がる場合

一方で、今後不動産の価値が下がる可能性がある場合は、生前贈与を急がず、相続まで待つほうが有利になるケースもあります。

地価が下落傾向にある地域や、需要減少が見込まれるエリアの不動産は、数年後には評価額が低くなり、相続税の課税対象外になる可能性があるからです。

たとえば、現時点で相続税がかかると見込まれている3,000万円の資産でも、将来2,000万円まで下落すれば、基礎控除内に収まって相続税がゼロになることも考えられます。

このようなケースで早まって生前贈与してしまうと、贈与税や名義変更にかかる登録免許税・司法書士報酬などの費用を余計に負担する結果になります。

さらに、一度名義を子や孫に変更した不動産を元に戻すことは原則できません。

贈与の取り消しは実務上不可能に近いため、「将来値下がりしそうかどうか」を冷静に見極めることが大切です。

不動産市場の動向、地価公示の推移、周辺開発計画などを定期的に確認し、価値下落が見込まれるなら贈与を待つ判断も選択肢の一つになります。

将来の価値が予測不可能な場合

資産価値の変動リスクを踏まえると、税金を事前に計画的に抑える仕組みを整えることが重要です。

贈与税は「贈与時点の評価額」に、相続税は「相続発生時の評価額」に課税されるため、将来の価値予測によってどちらが有利かが変わります。

贈与を選ぶ場合は、贈与税の基礎控除（年間110万円）や相続時精算課税制度（2,500万円まで非課税）などの特例を上手く活用すれば、節税効果を高められます。

相続を選ぶ場合でも、小規模宅地等の特例や配偶者控除を組み合わせることで、課税対象額を大幅に減らすことが可能です。

どちらが有利になるかは、将来の資産価値の見通しと特例の適用可否によって変わります。

したがって、税理士などの専門家に相談し、資産価値の予測を含めた試算を行うことが最も確実な方法です。

専門家の助言をもとに、生前贈与と相続のどちらが総合的に得かを比較し、最適なタイミングで判断しましょう。

手間（手続き・費用）で決める

手続きや費用の違いを整理するときは、どの方法にどんな特徴があるのかを順に理解することが大切です。

ここでは、次の手続きに注目します。

• 生前贈与
• 相続登記

それぞれの違いを押さえることで、ご自身の状況に合った判断がしやすくなります。

以下から、順番に解説していきます。

生前贈与

生前贈与は、贈与者と受贈者の2者間で完結するため、手続きが比較的シンプルでスピーディーです。

贈与契約書を作成し、不動産の名義変更登記を行えば手続きとしては完了します。

相続のように相続人全員で遺産分割協議をする必要がなく、合意形成の手間もかかりません。

ただし、初期費用が高いというデメリットがあります。

登録免許税（評価額の2%）や不動産取得税（評価額の3〜4%）を贈与時点でまとめて支払う必要があり、評価額が高い場合には数十万〜数百万円単位の出費になることもあります。

こうした税金は原則一括納付であり、現金の準備が難しい場合は相続を選ぶほうが現実的です。

また、登記手続きは司法書士への依頼が一般的で、報酬は数万円〜十数万円程度が相場です。

したがって、手続きは早いものの、コスト面での負担が大きい点を理解しておく必要があります。

贈与のタイミング

生前贈与と相続では、手続きを行うタイミングが根本的に異なります。

生前贈与は贈与者が生きているうちに意思決定して実行できますが、相続は亡くなってからでないと始まりません。

問題は、贈与者が高齢になり判断能力が低下した場合です。

たとえば認知症を発症すると、自宅を売却して介護資金を確保したくても本人の判断ではもう売れず、資産が凍結してしまうことがあります。

このような場合、家庭裁判所で後見人を選任して許可を得る必要があり、数ヶ月かかるうえに手続きも煩雑です。

そのため、意思能力があるうちに贈与を済ませておくことは、将来的な手続きリスクを減らす有効な手段です。

あらかじめ名義を信頼できる家族へ移しておけば、贈与者が判断能力を失っても、新しい名義人の判断でスムーズに不動産を売却・運用できます。

相続登記

相続登記は、生前贈与と比べて手続きが複雑で時間がかかるのが特徴です。

被相続人の出生から死亡までの戸籍をすべて集め、相続人全員で遺産分割協議書を作成しなければなりません。

このため、相続人が多い・疎遠・所在不明などの場合には、手続きが長期化しやすい傾向があります。

また、相続登記は相続発生後にしか行えないため、登記完了までどうしても時間差が生じます。

しかし一方で、費用負担は軽いという利点があります。

登録免許税は固定資産評価額の0.4％と低く、不動産取得税は非課税です。

現金を多く用意する必要がないため、費用面では相続のほうが有利といえます。

相続登記義務化への対応

2024年4月から、不動産の相続登記は義務化されています。

相続で不動産を取得した相続人は、「相続があったことを知った日」から3年以内に登記を申請しなければなりません。

怠ると、過料の対象となる場合があります。

第76条　2（相続等による所有権の移転の登記の申請）

第七十六条の二　所有権の登記名義人について相続の開始があったときは、当該相続により所有権を取得した者は、自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、当該所有権を取得したことを知った日から三年以内に、所有権の移転の登記を申請しなければならない。遺贈（相続人に対する遺贈に限る。）により所有権を取得した者も、同様とする。

引用元：不動産登記法 | 第76条 2項

しかし、生前贈与で既に名義変更しておいた不動産は相続財産に含まれないため、相続登記義務の対象外となります。

つまり、生前贈与を済ませておけば、相続時の登記申請が不要で、期限を気にする必要もありません。

特に、相続人自身が高齢であったり仕事で忙しかったりする場合は、事前の名義変更が負担軽減になります。

家族や生活事情によって「不動産の生前贈与と相続のどちらが得か」の最適解は変わる！

不動産は現金と違って分割しづらい資産であるため、遺産分割次第では家族間のトラブル（いわゆる「争族」）に発展しやすいのが現状です。

以下の表で、家族・生活状況ごとに生前贈与が適しているケースと相続が適しているケースを整理してみましょう。

家族構成（相続人の人数や関係性）や生活事情（居住状況や介護の有無、資産状況など）によって、生前贈与と相続のどちらを選ぶべきかの最適解は変わります。

不動産の承継は一度決めると後戻りが難しいため、ご家庭ごとの事情に応じて慎重に判断してください。

不動産の生前贈与と相続のどちらが得か、静鉄不動産と専門士業の相続サポートセンターと見つけよう

生前贈与と相続のメリット・デメリットを比較しても、実際にご自身のケースでどちらを選ぶべきか判断するのは簡単ではありません。

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