相続したマンションの評価額を調べるには？相続不動産の取扱や税金など必要な費用も紹介

マンションを相続することになった方は、「相続税はいくらになるんだろう」「できれば節税したいけど、どうすれば良いのかわからない」など、疑問や不安を抱いている方も多いのではないでしょうか。

相続はそう何度も経験することではないため、わからないことだらけで不安になってしまうのも無理はありません。

この記事では、相続したマンションの相続評価額の算出方法や、相続手続きの流れについて詳細を説明しています。

不動産の相続について不安がある方は、ぜひ記事内容をご確認ください。

マンションの相続には相続登記が必要

マンションを始め、不動産を相続するときは相続登記が必要です。

相続登記とは、不動産の名義を相続人に変更する手続きのことを指します。

法定相続人は相続する権利を持っていますが、名義変更を完了しなければいつまで経っても所有権の移転は完了しません。

その結果、名義変更が済んでいないマンションは、売却や担保への設定、賃貸などの活用が一切できなくなります。

また、相続登記を放置してしまうと、所有者不明の物件となり、空き家問題の一因となるおそれがあります。

2024年の4月から相続登記は義務化されたので、何もせずにそのままにしておくことはできません。

マンションを相続するときの基本的な流れ

マンションを相続するときの基本的な流れは、次のとおりです。

それぞれの手続きについて、詳細を説明します。

遺言書の確認をする

まずは被相続人が遺言書を残していないか確認しましょう。

無用な争いに巻き込まれたくないために、被相続人が遺言書を書いたことを内緒にしている場合があります。

たとえば、遺言書が保管されていそうな場所である本棚や引き出し、金庫などをしっかりと確認してください。

公正証書遺言は見つけ次第開封しても問題はありませんが、自筆遺言書と秘密証書遺言書は家庭裁判所で開封しなければいけません。

勝手に開封してしまうと遺言書が無効になってしまうため、注意が必要です。

法定相続人を特定する

法定相続人の特定は、戸籍謄本や住民票など公的書類を収集して故人の家族構成を確認するところから始まります。

法定相続人とは、法律で定められた遺産を相続できる権利を持つ人のことです。

配偶者は常に相続人となりますが、それ以外の家族には以下のように順位が定められています。

配偶者は優先的に相続人となり、子どもや被相続人の父母、兄弟姉妹などの順位にしたがって相続人が決められます。

必要に応じて遺産分割協議を行う

預貯金など簡単に分割できるものはそのまま分配できますが、マンションのように分割しにくいものは相続方法を話し合う必要があります。

遺産分割協議は法定相続人全員で行うことが原則です。

もし相続人が遠方に住んでいるなどの特別な事情がある場合は、メールや電話を利用して協議を進めることも可能です。

主な4つの分割方法は、以下のとおりです。

名義変更手続きを行う

名義変更とは、いわゆる相続登記のことです。

不動産は、相続登記を経て初めて自分の所有物となります。

以前は相続登記の申請は義務ではありませんでしたが、2024年4月1日の法改正により義務化されました。

これまで「手間や費用がかかる」という理由で放置されることも多かった相続登記ですが、現在では手続きを怠ると10万円以下の罰金が科される可能性があります。

相続手続きの一環として、相続登記は必ず完了させるようにしましょう。

相続税の申告をする

相続すると同時に相続税の支払い義務も発生します。

相続税は被相続人が亡くなってから10ヶ月以内に申告しなければなりません。

申告の際には、マイナンバーの写しや法定相続人全員の印鑑証明書などの必要書類をそろえて税務署に提出します。

なお、相続税の支払い期限は申告期限と同じです。

現金で一括納付が基本となっているため、申告を済ませた後も「これで安心」と油断せず、納付の準備を進めましょう。

期限までに現金での納付が難しい場合は、延納と物納も可能です。

マンションの相続評価額を算出する計算方法

マンションの相続税評価額は建物と土地に分けて算出されます。

以下では、建物と土地の相続税評価額の計算方法を紹介します。

建物の相続税評価額の計算方法

マンション建物部分の相続税評価額は固定資産税評価額と同じ金額です。

したがって、計算方法は次のようになります。

固定資産税評価額×1.0

占有部分の固定資産税評価額には、共用部分を住戸ごとに配分した価額も含まれています。

固定資産税評価額は市町村から毎年送付される固定資産税の課税明細書に記載されているので、確認しておきましょう。

万が一紛失した場合は、市町村役場にて固定資産評価証明書を交付してもらったうえで、評価額を確認できます。

土地・敷地の相続税評価額の計算方法

マンションの土地部分の相続税評価額は、マンションの敷地全体の評価額を持分割合で配分した金額です。

持分割合は売買契約書や登記簿に記載されているので、チェックしておきましょう。

マンションの敷地全体の相続税評価額の算出方法は基本的に路線価を基に算出されます。

計算式は、次のとおりです。

路線価×マンションの敷地全体の面積

相続税路線価は毎年7月に発表されるため、相続の予定がある人はあらかじめチェックしておくとマンションの相続税評価額の目安がつきやすいです。

また、郊外といった路線価が設定されていない地域の場合は、倍率方式にて土地の評価額を算出できます。

そのほか、中低層マンションで敷地面積が広いマンションの場合は「地積規模の大きな宅地の評価」によって、利用価値に見合った評価額を算出できる仕組みもあります。

マンションの相続税に関する特例

マンションの相続税には節税に関する以下の特例が設けられています。

それぞれの特例について、詳細を説明します。

小規模住宅地の特例

相続人と被相続人が同居していたなどの適用要件を満たすと、小規模住宅地の特例によって、最大で80%マンション土地部分の相続税評価額が減額できます。

小規模住宅地は、被相続人が自宅として利用していた居住用マンションだけでなく、賃貸マンションでも適用可能です。

土地の用途に対する面積の上限と減額の割合を一覧表にまとめてみました。

土地の用途に合わせて適用要件が異なるので、該当しそうな場合はチェックしてみましょう。

配偶者控除による特例

相続税の配偶者控除は、配偶者が相続した財産のうち1億6,000万円まで相続税が非課税になる制度です。

配偶者控除を利用すると、多くのケースで相続税は発生しません。

配偶者控除の適用要件は、次のとおりです。

マンション相続時に発生する税金と費用

マンションを相続するときに必要な税金は登録免許税と相続税です。

それぞれの税金と諸費用について、詳細を説明します。

登録免許税

不動産登記の際にかかる税金が登録免許税です。

不動産の所有者名義変更のことを不動産登記と言い、相続時には必ず不動産登記の手続きが必要になります。

登録免許税の計算式は、次のとおりです。

固定資産剤評価額×0.4%

相続税

相続時の主な税金は相続税です。

不動産や金融資産など全ての合計した財産に対して課税されます。

相続税には基礎控除を始めとして、前述の小規模住宅地の特例や配偶者控除による特例が用意されており、控除の範囲内であれば相続税は発生しません。

相続税の基礎控除の計算式は、次のとおりです。

3,000万円＋（相続人の数×600万円）

諸経費

税金のほかには、必要書類の取得費用、司法書士へ依頼する場合は報酬も必要です。

必要書類の取得費用を一覧表にまとめてみました。

一部自治体ごとに取得費用が異なる書類もありますが、おおよそ3,000円〜4,000円程度と考えておくと良いでしょう。

司法書士へ依頼した場合の報酬目安は、おおよそ5万円〜15万円程度が相場です。

依頼内容や地域によっても大きな違いがあるため、最低額と最高額に大きな開きがあります。

マンションを相続した後の選択肢

マンションを相続した後の物件の取り扱いは主に次の3とおりです。

それぞれの取り扱い方法について、詳細を説明します。

そのまま住む

そのまま住み続ける、もしくはどこかから引っ越してきて住む、という選択肢です。

慣れ親しんだ土地で暮らし続けるため、環境の変化による戸惑いや違和感が少ないのが大きなメリットです。

また、売却や賃貸に比べて必要な手続きが少なく、比較的スムーズに進められます。

一方で、固定資産税など税負担が増える点には注意が必要です。

売る

住むこと自体が難しく、そのうえ管理も難しいとなると売却してしまうのも一つの選択肢です。

マンションを所有している状態では、管理費や固定資産税がかかり続けます。

現金化したい方にとって、売却は一つの良い選択肢といえます。

一方で予想よりも低い価格での売却になってしまったり、譲渡所得税がかかったりする可能性もあるので注意が必要です。

貸す

手持ちの物件で継続して利益を得たい場合は、賃貸物件として貸す方法もあります。

賃貸経営がうまくいけば継続的な収益を得られます。

仮に賃貸運用がうまくいかない場合でも所有権が自分にあるため、賃貸運用を諦めて居住用へ転換するのもそれほど大変ではありません。

修繕やリフォーム費用、不動産管理など諸費用はかかりますが、立地がよければ十分に元を取れる可能性があります。

ただし、賃貸を考える場合、自分で手続きを進めるのは無理があるため、信頼できる不動産会社を探しましょう。

相続したマンションを売却するときのポイント

相続したマンションを売却する際には、押さえておきたいポイントがあります。

それぞれ詳しく見ていきましょう。

査定は複数社からとる

マンションを売却する際は、物件の市場価格を調べる必要があります。

市場価格の調査には、不動産会社による査定を利用します。

ただし、不動産の査定には統一されたルールがないため、不動産会社ごとに査定額が異なることが一般的です。

1社だけの査定で判断してしまうと、全体的な相場感を掴むのは難しいといえます。

全体の相場を把握するには複数社へ査定を出して、査定結果から平均を算出する方法が確実です。

正確な市場価格を把握して適正価格で売却するようにしましょう。

部屋に荷物をおいたままにしておかない

売却予定のマンションは、物が何もない状態にしておくのが理想的です。

日用品はもちろんのこと、家具やベランダにある植木なども全て片付けておきます。

荷物が部屋にあると購入を検討している方は生活のイメージがしやすくなりますが、場合によっては納得いくまで内覧ができず、マイナスの印象を抱かせてしまうこともあります。

家具の状態やベランダの手入れ具合によっては部屋全体のイメージを悪くさせてしまうかもしれません。

総合的に考えると、荷物はない方が部屋をより良い状態で見せることができます。

ハウスクリーニングを実施する

マンションを売却する際には、家具や余計な荷物を片付けるだけでは不十分です。

ハウスクリーニングを行い、物件全体を掃除することが大切です。

専門業者によるハウスクリーニングは部屋全体を見違えるほどきれいに仕上げてくれます。

特にマンションの水回りは、購入を検討する人が念入りにチェックするポイントの一つです。

マンションに良い印象を持ってもらうためにも、ハウスクリーニングへ依頼することをおすすめします。

ハウスクリーニングの費用はおおよそ8,000円〜15,000円程度で、1日もあれば作業完了します。

【注意】相続放棄をするとほかの財産も相続できない

遺されたマンションを相続すると負債まで引き継いでしまう場合があります。

そのような場合には、相続放棄を選択することも可能です。

ただし、相続放棄をすると、負債を背負うことはなくなりますが、ほかの遺産まで相続できなくなるため注意が必要です。

たとえば、マンションにローンが残っている場合は、ほかの財産と相殺できる可能性がないか十分に検討したうえで判断することが重要です。

マンションの負債だけに焦点を当てて判断すると、結果的に損をしてしまう場合もあるため、全体の状況をよく見極めて決断しましょう。

マンションの相続は経験豊富な静鉄不動産と専門士業の相続サポートセンターまで

マンションの相続評価額は建物は固定資産税評価額がそのまま適用されますが、土地部分は路線価方式と倍率方式にて算出されます。

双方とも自分で確認できるため、不動産を相続する予定がある方は、事前にチェックしておくと良いでしょう。

また、マンションの相続はほかの不動産と同様に一連の手続きを行い、相続登記まで完了させなければいけません。

細かな相続手続きに時間を割いていられないという方は、専門家へ依頼するのがおすすめです。

静鉄不動産と専門士業の相続サポートセンターは、マンションの相続登記をはじめ、管理や売却など、幅広い不動産相続案件に対応してきた豊富な実績があります。

特にマンション売却においては、過去5年間で400戸以上の中古マンションの流通実績を誇り、多くのお客様から信頼をいただいております。

「相続をスムーズに進めたい」「手間をかけずに売却したい」とお考えの方は、ぜひ静鉄不動産と専門士業の相続サポートセンターにご相談ください。

専門知識と豊富なノウハウを活かし、お客様一人ひとりに最適なプランをご提案します。

電話でのお問い合わせ

メールでのお問い合わせはこちら