再建築不可物件を相続したらどうすべき？現実的な対応方法を解説

相続財産に「再建築不可物件」が含まれている場合、活用方法や手続きに悩む方は少なくありません。

再建築不可物件とは、建築基準法上の接道義務を満たさず、新築や大規模な増改築が原則認められない敷地（またはその上の建物）のことです。

相続でこうした物件を受け継いだ場合、「一体どうすれば良いのか？」と途方に暮れてしまうでしょう。

相続した不動産が再建築不可物件だと、売却のしづらさや維持費の負担など多くの問題が生じる可能性があります。

しかし、適切な知識を持って対処すれば、こうした物件でも有効活用する道は残されています。

本記事では、再建築不可物件を相続した際に知っておきたい基礎知識や現実的な対応方法について詳しく解説します。

再建築不可物件の相続について知っておくべきこと

初めに、「再建築不可物件」とはどのような不動産なのかを押さえておきましょう。

特に知っておきたいポイントとして、次の2つが挙げられます。

• 再建築不可になる理由
• 相続時に問題が起こりやすい理由

それぞれ以下で詳しく見ていきましょう。

再建築不可になる理由

再建築不可物件になってしまう一般的な理由は、土地の接道条件を満たしていないことです。

建築基準法では「幅員4m以上の道路に2m以上接していること」という接道義務があります。

建築物の敷地は、原則として４ｍ以上の幅員の道路に２ｍ以上接していなければならない。（法第

43条第１項） ※同条第2項により特定行政庁が認可又は許可した場合は適用除外

引用元：国土交通省「接道規制のあり方について」

敷地が道路にまったく接していない土地や、接道部分の幅が2m未満しかない土地は、新築はおろか大規模な増改築も基本的に認められません。

現に再建築不可物件の多くは、狭い路地に面した古い木造家屋や行き止まりの袋地など、接道条件をクリアできない物件です。

また、接している道路が建築基準法上の「道路」として認められていないケースも再建築不可の原因となります。

たとえば前面道路が個人所有の私道である場合、行政の指定する要件を満たさなければ建築は許可されません。

第42条（道路の定義）

第四十二条　この章の規定において「道路」とは、次の各号のいずれかに該当する幅員四メートル（特定行政庁がその地方の気候若しくは風土の特殊性又は土地の状況により必要と認めて都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域内においては、六メートル。次項及び第三項において同じ。）以上のもの（地下におけるものを除く。）をいう。

（略）

二　都市計画法、土地区画整理法（昭和二十九年法律第百十九号）、旧住宅地造成事業に関する法律（昭和三十九年法律第百六十号）、都市再開発法（昭和四十四年法律第三十八号）、新都市基盤整備法（昭和四十七年法律第八十六号）、大都市地域における住宅及び住宅地の供給の促進に関する特別措置法（昭和五十年法律第六十七号）又は密集市街地整備法（第六章に限る。以下この項において同じ。）による道路

引用元：建築基準法 | 第42条

特に私道が複数の共有者によって管理されている場合は注意が必要です。

再建築を行うには、その私道の所有者全員の同意を得る必要があります。

権利関係が不明確だったり一部でも同意が得られなかったりすると、新築の許可が下りないことが多いのです。

そのため再建築不可物件を活かすには、道路の状態や権利関係について役所で調査・確認することが欠かせません。

相続時に問題が起こりやすい理由

再建築不可物件を相続すると、他の不動産に比べて次のような問題が発生しやすくなります。

• 買い手が限られるため売却価格が極端に安くなる金融機関の担保にできず、資金調達が難しい
• 老朽建物を壊して更地にしても価値が上がりにくい
• 相続人が複数いる場合、分割が難しく話し合いが長引く

再建築不可物件は需要が限られているため市場評価が低く、実勢価格の半額以下でしか売れないケースもあります。

その結果、「この価格なら売らない方が良い」と意見が分かれ、相続人の間で処分が難航することもあります。

また、資産価値や換金性が低いため、銀行ローンの担保に利用できないのが一般的です。

そのため、相続した物件を活用して融資を受けようとしても断られたり、不利な条件を提示されたりするケースがあります。

さらに、老朽化した建物を解体して更地にしても新築が認められず、土地の利用価値は向上しません。

解体費用がかかるうえ、賃貸や売却などの活用も難しく、固定資産税などの維持コストだけが発生して「負動産」になってしまうこともあります。

加えて、不動産は現金のように分割できないため、誰が引き取るか・代償金をいくらにするかで意見が対立しやすいです。

話し合いが長引いた結果、資産として扱いづらいことから、相続した再建築不可物件を持て余して放置してしまう方も少なくありません。

しかし、放置すればするほど固定資産税や管理コストなど維持費が発生し続けるため、その結果、負担だけが増え続けてしまいます。

特に空き家のまま放置して老朽化が進めば倒壊や近隣への悪影響（治安悪化など）につながるリスクもあり、自治体から是正を求められるケースすらあります。

再建築不可物件を相続した場合の現実的な対処法

それでは、再建築不可物件を相続した場合に取り得る現実的な対処法を見ていきましょう。

再建築不可とはいえ、状況次第では以下のような活用・処分の方法が考えられます。

以上のような対処法を検討する際は、土地の立地条件や建物の状態、相続人全員の意向などを整理したうえで判断することが大切です。

「売る・貸す・保有する」のどの方針を選ぶにせよ、一度専門家に相談して客観的な意見をもらうと最適な方向性が見えやすくなります。

なお、相続から3年10か月以内に売却する場合、法律によって譲渡所得税の軽減につなげることができます。

第39条（相続財産に係る譲渡所得の課税の特例）

第三十九条　相続又は遺贈（贈与者の死亡により効力を生ずる贈与を含む。以下この条において同じ。）による財産の取得（相続税法又は第七十条の五、第七十条の六の九、第七十条の七の三若しくは第七十条の七の七の規定により相続又は遺贈による財産の取得とみなされるものを含む。第六項において同じ。）をした個人で当該相続又は遺贈につき同法の規定による相続税額があるものが、当該相続の開始があつた日の翌日から当該相続に係る同法第二十七条第一項又は第二十九条第一項の規定による申告書（これらの申告書の提出後において同法第四条第一項に規定する事由が生じたことにより取得した資産については、当該取得に係る同法第三十一条第二項の規定による申告書。第四項第一号において「相続税申告書」という。）の提出期限（同号において「相続税申告期限」という。）の翌日以後三年を経過する日までの間に当該相続税額に係る課税価格（同法第十九条又は第二十一条の十四から第二十一条の十八までの規定の適用がある場合には、これらの規定により当該課税価格とみなされた金額）の計算の基礎に算入された資産の譲渡（第三十一条第一項に規定する譲渡所得の基因となる不動産等の貸付けを含む。以下この項、第四項及び第八項において同じ。）をした場合における譲渡所得に係る所得税法第三十三条第三項の規定の適用については、同項に規定する取得費は、当該取得費に相当する金額に当該相続税額のうち当該譲渡をした資産に対応する部分として政令で定めるところにより計算した金額を加算した金額とする。

引用元：租税特別措置法 | 第39条

誤った判断で損失を被るリスクを減らすためにも、専門家の知見を積極的に活用しましょう。

早い段階での専門家への相談がおすすめ！

再建築不可物件の相続問題は、不動産の権利関係や評価額の問題に加え、法律・税金など複数の専門知識が絡む複雑な分野です。

たとえば次のような判断・手続きが必要になります。

こうした複雑な判断を一般の方が独力で行うのは難しいのが実情です。

再建築不可物件の扱いに慣れていない不動産会社も多いため、なおさらプロの力を借りる価値があります。

早い段階で不動産会社・税理士・司法書士など信頼できる専門家と連携するのが、安全かつ効率的な進め方です。

実際、私道の問題で再建築を諦めていたケースが専門家のサポートで建築可能になった例もあります。

対応に時間を要するケースもあるため、「困った」と思ったらできるだけ早めに相談することをおすすめします。

静岡で相続についてお悩みの方は、静鉄不動産と専門士業の相続サポートセンターにご相談ください。

静岡鉄道グループの100年にわたる実績と信頼をもとに、不動産・税務・法律の各分野で実績豊富な専門家（司法書士・税理士・弁護士）がチームを組み、あなたの相続をトータルで支援します。

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地元静岡で長年培ってきた知識とネットワークを活かし、安心・安全・高品質なワンストップサービスを提供しています。

たとえば次のようなことまで、一括してサポートいたします。

• 生前の相続対策（資産の整理・遺言書作成・家族信託など）
• 相続発生後の各種手続き（相続登記・相続税申告・遺産分割協議など）
• 相続不動産の整理・売却・有効活用までの一貫サポート

専門家チームによる包括的なサポート体制があるため、再建築不可物件のように難しい案件でも安心してお任せいただけます。

早めの相談こそが相続をスムーズに進める一番の近道です。

「こんなこと聞いてもいいのかな？」という些細なことでも構いませんので、まずはお気軽に静鉄不動産と専門士業の相続サポートセンターへお問い合わせください。

再建築不可物件でも相続登記は義務！

たとえ再建築不可物件であっても、相続登記の手続きは必ず行わなければなりません。

2024年の法改正により相続登記が義務化されました。

相続が発生した日（または遺産分割が成立した日）から3年以内に登記申請をしないと、10万円以下の過料の対象となります。

第76条の2（相続等による所有権の移転の登記の申請）

第七十六条の二　

（省略）

２　前項前段の規定による登記（民法第九百条及び第九百一条の規定により算定した相続分に応じてされたものに限る。次条第四項において同じ。）がされた後に遺産の分割があったときは、当該遺産の分割によって当該相続分を超えて所有権を取得した者は、当該遺産の分割の日から三年以内に、所有権の移転の登記を申請しなければならない。

第164条（過料）

第百六十四条　第三十六条、第三十七条第一項若しくは第二項、第四十二条、第四十七条第一項（第四十九条第二項において準用する場合を含む。）、第四十九条第一項、第三項若しくは第四項、第五十一条第一項から第四項まで、第五十七条、第五十八条第六項若しくは第七項、第七十六条の二第一項若しくは第二項又は第七十六条の三第四項の規定による申請をすべき義務がある者が正当な理由がないのにその申請を怠ったときは、十万円以下の過料に処する。

引用元：不動産登記法 | 第76条、164条

 

相続登記をしないまま放置していると、いざその不動産を売却・活用しようとしても名義が先代のままでは法的な手続きが進められません。

買主が見つかっても所有権移転登記ができず、取引に支障をきたすでしょう。

また相続登記を怠ったまま相続人の誰かが亡くなってしまった場合、さらに相続関係が複雑化し問題が深刻になります。

「名義が先代のままの土地」が増えた結果、全国で所有者不明土地が社会問題化した経緯もあり、こうした事態を防ぐためにも登記義務化が導入されたのです。

特に、相続人が複数いる場合は早めに協議を進めておくことが重要です。

相続登記をするには、誰がその不動産を相続するか決める必要があり、相続人全員の合意による遺産分割協議書が求められます。

相続人同士の話し合いがまとまらなければ、いつまで経っても名義変更ができず登記期限の3年を超えてしまうリスクがあります。

そのような事態を避けるためにも、相続発生後できるだけ早く相続人間で話し合いを行い、誰が物件を引き継ぐかを決めておきましょう。

必要に応じて専門家の立ち会いや調停制度の利用も検討し、合意形成を図ることが大切です。

早めに準備しておけば、登記の際に必要となる戸籍や遺産分割協議書の収集・作成もスムーズに行えます。

再建築不可物件の相続で後悔しないために！静鉄不動産と専門士業の相続サポートセンターにご相談ください

再建築不可物件を相続したら、まず取り組むべきことは「現状把握」です。

以下のステップを踏むことで、無駄な出費やトラブルを避けつつ、その不動産の最善の活用策を見出すことができます。

1. 接道状況の確認
2. 建物・土地の状態チェック
3. 方針の家族会議
4. 専門家への相談と手続き

上記の順番で動けば、「何から手を付ければ良いかわからない」という状態に陥らずに済み、結果的に資産価値を最大限に活かすことができます。

再建築不可物件は一見すると「負の遺産」のように感じられるかもしれません。

しかし、状況を整理し専門的なサポートを得ながら対応すれば、十分に価値ある資産として扱うことが可能です。

静岡で相続に関するお悩みをお持ちの方は、ぜひ静鉄不動産と専門士業の相続サポートセンターへご相談ください。

静岡鉄道グループが培ってきた豊富な経験と信頼を基盤に、不動産・税務・法律の専門家が連携し、ワンチームでサポートいたします。

それぞれの状況に応じた最適な相続プランを設計し、生前の準備から相続発生後の手続き、不動産の整理・活用までを一括して対応します。

相続の円満な解決には、早めの行動が大切です。

相続に関するお悩みやご相談がありましたら、どうぞお気軽にお問い合わせください。