相続税対策に不動産投資は本当にお得？メリットや注意点、失敗しやすい落とし穴を徹底解説

相続税対策として不動産投資を検討する方が増えています。

不動産は、現金や預貯金とは異なり、相続税の計算上「評価額」がそのままの金額になるとは限りません。

評価方法によっては、相続税の負担を抑えられる可能性があります。

また、賃貸物件であれば、家賃収入を得ながら資産を保有できるという側面もあります。

もっとも、不動産投資は「購入すれば安心」というものではありません。

相続対策として不動産を活用する場合は、税額の試算だけでなく、「将来、誰が取得するのか」「分けやすい財産構成になっているか」「管理や売却は現実的か」といった点まで検討する必要があるのです。

本記事では、相続税対策として不動産投資を行うメリットとあわせて、見落としやすい注意点や失敗しやすいポイントについて、実務の視点からわかりやすく解説します。

私たち静鉄不動産と専門士業の相続サポートセンターでは、提携税理士・司法書士・弁護士と連携し、相続税試算から分割・承継、実行までをワンストップでサポートしています。

初めて検討される方は、まずはご自身の財産全体を整理し、相続が発生した場合の流れと負担を把握することから始めてみましょう。

電話でのお問い合わせ

メールでのお問い合わせはこちら

相続税対策としてなぜ不動産投資が選ばれる？

 

相続税対策として不動産投資が活用されるのは、次のように財産の「評価方法」が現金とは異なるためです。

それぞれについて具体的に見ていきましょう。

現金より相続税評価額が低くなることが多い

相続税では、現金や預貯金は「額面どおり」で評価されます。

1億円の預金があれば、そのまま1億円が課税対象です。

一方、不動産は次のような基準で評価されます。

路線価は一般的に実勢価格の7〜8割程度とされており、建物も実際の建築費より低い固定資産税評価額で計算されます。

そのため、同じ1億円でも、現金として保有するより不動産として保有しているほうが、相続税評価額が低くなる傾向があるのです。

さらに、土地を賃貸している場合は「貸家建付地」として評価され、次の算式で減額されます。

貸家建付地の価額 ＝ 自用地価額 − 自用地価額 × 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合

引用元： 国税庁「No.4614 貸家建付地の評価」

借家権割合は全国一律30％です。

借地権割合、借家権割合、賃貸割合を掛け合わせることで、自用地として使っている場合よりも評価額が下がります。

このように、評価の仕組みそのものが現金より有利に働くことが、不動産が相続税対策として利用される理由の一つです。

賃貸不動産はさらに評価が下がる仕組みがある

賃貸不動産は、次のように自宅用の不動産よりもさらに評価が下がる仕組みになっています。

借家権割合は全国一律30％とされているため、建物の評価額は固定資産税評価額の70％になります。

令和６年分の「借家権割合」は、全ての都道府県において「30％」と定められている

引用元：国税庁『借家権割合』

このように、土地・建物ともに評価が下がるため、結果として相続税額を抑える効果が期待できます。

もっとも、借地権割合や借家権割合は地域ごとに異なり、賃貸割合は実際の入居状況によって変動します。

空室が多い場合は想定どおりの減額にならないこともあるので、まずは前提条件を正確に整理することが重要です。

資産を保有しながら家賃収入を得られる

資産を売却せずに保有し続けながら相続税対策ができる点も理由の1つです。

賃貸マンションやアパートであれば、固定資産税や修繕費などの維持費はかかるものの、適切に管理すれば安定した収入源になります。

相続税は原則として現金で一括納付する必要があるため、家賃収入は納税資金の準備にも役立つのです。

また、建物については減価償却費を計上できるため、所得税・住民税の負担が軽減される場合もあります。

相続税だけでなく、生前の税負担も含めた総合的な対策として検討されることが多いのです。

「小規模宅地等の特例」により大幅な減額が可能な場合がある

不動産の相続で大きな影響を与えるのが、「小規模宅地等の特例」です。

この特例を適用できれば、土地の相続税評価額を大幅に減額できます。

この特例の主な内容は次のとおりです。

※くわしくは国税庁「No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例」を確認ください。

たとえば、自宅の土地評価額が5,000万円の場合、80％減額が適用されれば、評価額は1,000万円になります。

このように、適用されれば相続税負担が大幅に軽減されます。

ただし、次の細かな要件を満たさなければ適用されない点に注意しましょう。

また、相続後の売却や利用方法に制約が生じる場合もあります。

そのため、不動産の取得者を誰にするか、将来どのように活用するかまで見据えた検討が必要不可欠です。

相続税対策に向いている不動産の条件

 

不動産であれば、どの物件でも相続税対策になるわけではありません。

評価額が下がるという点だけに目を向けて取得すると、相続後に空室が続いたり、修繕費がかさんだりして、結果的に相続人の負担になることがあります。

相続を見据えて不動産を取得する場合、特に意識しておきたい条件は次の3つです。

単に「利回りが高い」かどうかではなく、相続後の扱いやすさまで考えて選ぶことが重要です。

それぞれ詳しく見ていきましょう。

管理しやすい不動産であること

相続対策として不動産を持つ場合、重要なのは「誰が相続しても無理なく管理できるか」という視点です。

管理が特定の人の経験や判断に頼る状態だと、その方が亡くなった後に運用が滞り、相続人間で意見が対立することがあります。

次のような物件は比較的管理しやすいといえます。

また、駅に近いなど立地条件が良ければ、入居者募集に過度な労力をかけずに済む可能性が高まります。

取得前の段階で、次のことを整理しておきましょう。

これらを整理し、相続人が引き継ぎやすい状態にしておくことが大切です。

需要が安定している地域であること

相続税対策として不動産を活用する場合、安定した賃貸需要があるかどうかは重要な判断材料です。

空室が長引けば、想定していた家賃収入が得られず、納税資金の準備にも影響します。

一般的に、次の地域は賃貸需要が比較的安定しているといわれています。

また、都市部の土地は路線価と実勢価格に差が出やすい地域もあり、評価面での効果が見込める場合もあるのです。

もっとも、地域の将来性は人口動向や再開発計画などにも左右されます。

現在の利回りだけで判断せず、将来の需要が維持されるかどうかも確認が必要です。

将来売却しやすいこと

相続税対策として取得した不動産であっても、相続後に売却が必要になることは少なくありません。

次のような事情から売却するケースは多く見られます。

そのため、取得時から「将来売却しやすいか」という視点を持つことが重要です。

たとえば次のような物件は比較的売却しやすい傾向にあります。

築年数が浅い物件はもちろん有利ですが、築年数が経過していても、適切な修繕や設備更新が行われていれば評価されやすくなります。

一方で、人口減少が進む地域では買い手が見つかりにくく、売却に時間がかかることもあるのです。

相続税は原則として10か月以内に申告・納付が必要ですので、換金に時間を要する物件はあまり有効とはいえません。

相続税対策として不動産を検討する際は、「取得時の評価減」だけでなく、「相続後の処分のしやすさ」まで含めて判断することが大切です。

相続税対策として不動産投資を進める具体的な流れ

 

相続税対策として不動産投資を行う場合、「良さそうな物件があったから購入する」という進め方は適切ではありません。

相続税対策は、次のように順序だてて進めることが大切です。

それぞれのポイントを解説します。

1.現在の資産状況を整理し、相続税額を試算する

まず行うべきことは、「今のままで相続税はいくらになるのか」を把握することです。

預貯金、有価証券、不動産、生命保険、事業資産などを一覧にし、相続税評価の方法に基づいて概算を出します。

試算によって次のことが明確になります。

相続税が基礎控除内に収まる場合は、無理に不動産を取得する必要はありません。

一方で、納税資金が不足する見込みがある場合は、早めの準備が必要です。

不動産投資の検討は、税額の見込みを把握したうえで行うべきものです。

相続税がどの程度発生するか分からない方や、早めに現状を把握したい方は、私たち静鉄不動産と専門士業の相続サポートセンターの無料相談をご活用ください。

電話でのお問い合わせ

メールでのお問い合わせはこちら

2.相続税対策に適した不動産の種類を検討する

相続税額の目安が分かったら、どの種類の不動産が適しているかを検討します。

主な選択肢には次のようなものがあります。

物件の種類によって以下のことも異なります。

たとえば、都市部の区分マンションは比較的売却しやすく、管理も委託しやすい傾向があります。

一方で、一棟物件は規模が大きく収益性が見込める場合もありますが、空室や修繕の影響を受けやすい面があるのです。

ここで重要なのは、「何を目的にするのか」を明確にすることです。

目的によって、選ぶべき物件は変わります。

また、ローンを利用する場合は、返済計画も含めて慎重に検討する必要があります。

収支計画が成り立たなければ、相続人に負担を残すことになりかねません。

3.相続時の分割・承継方法まで見据えて計画を立てる

見落とされがちですが、もっとも重要なのがこの段階です。

不動産は現金と異なり、分けにくい財産です。

購入時点で、次のことをある程度想定しておく必要があります。

たとえば、不動産を共有名義で相続すると、以下のことなどについて、共有者全員の合意が必要となります。

また、特定の相続人に不動産を集中させる場合は、他の相続人の遺留分への配慮も必要です。

そのため、「遺言の作成」「生前贈与の活用」「家族信託の検討」などを組み合わせて、承継方法を事前に整理しておくことが望ましいといえます。

相続税対策で不動産投資を行う際に気をつけるべきこと

 

不動産投資は、相続税評価の仕組みを踏まえると有効に働く場面があります。

ただし、前提条件を誤って理解したまま進めると、相続税が想定ほど下がらないだけでなく、相続人に管理負担や紛争の火種を残すことにもなりかねません。

相続を見据えて不動産投資を行う場合、特に注意したいのは次のような点です。

それぞれ、くわしく解説します。

相続税が必ず下がるとは限らない

「現金を不動産に替えれば相続税が下がる」と言われることがありますが、常に当てはまるわけではありません。

相続税の土地評価は路線価等に基づきます。

路線価と実勢価格の差が大きい地域では効果が出やすい一方、地域によっては実勢価格が伸び悩み、路線価との差が小さい（場合によっては実勢価格のほうが低い）こともあります。

また、相続税を納付するために売却しようとしたとき、取得価格や残債に対して売却価格が下回れば、資金計画が崩れるリスクもあります。

さらに注意したいのが、相続直前の「評価減だけを狙った購入」です。

形式的には評価通達に沿っていても、取引の経緯や合理性によっては税務上問題とされる可能性があります。

相続税対策は、あくまで早めに計画を立て、資産全体のバランスの中で行うことが基本です。

収支が赤字になる可能性がある

相続税評価が下がっても、日々の運用が赤字であれば意味がありません。

賃貸不動産は、家賃収入から次の費用が差し引かれます。

築年数が進むと、大規模修繕や設備更新でまとまった支出が生じることもあります。

取得前に、短期の利回りだけではなく、長期の収支見通しと修繕計画を確認しておくことが不可欠です。

相続直前の購入は否認リスクがある

相続開始が近い時期に不動産を購入し、評価を下げることだけを目的にする動きは、税務上慎重に見られます。

「いつでも買えばよい」ではなく、相続までの時間軸も含めて計画することが重要です。

売却時に譲渡所得税等がかかる

相続税とは別に、不動産を売却したときには譲渡所得税が発生します。

「相続税対策で不動産を買ったのだから、売るときは大丈夫」ということにはなりません。

また、売却時には税金以外にも、次の費用がかかります。

売却が想定される場合は、保有期間や売却時期も含めて、税理士と連携して試算しておくと安全です。

相続人の負担が増えやすい

不動産は、相続後に「持っているだけ」では完結しません。

管理・修繕・入居対応・確定申告など、一定の手間が継続的に発生します。

相続後に次の点が決まっていないと、相続人間で意見が割れやすくなります。

対策としては、遺言で取得者を明確にする、管理を担う者と費用負担を整理するなど、相続前にルールを作っておくことが重要です。

遺留分侵害額請求が問題になりやすい

不動産を特定の相続人に集中させると、他の相続人から遺留分侵害額請求を受ける可能性があります。

現在の制度では、遺留分の請求は原則として金銭で行われます。

そのため、請求を受けた相続人が現金を用意できないと、最終的に不動産を売却せざるを得ないケースもあるのです。

特に問題になりやすいのは、次のような場合です。

遺言や生前対策を行う場合は、遺留分も含めて設計しないと、相続後のトラブルにつながります。

不動産は換金しにくく、分割もしにくい

不動産は、売却しなければ現金化できません。

また、売却には時間がかかることがあり、相続税の納付期限（原則10か月）との関係で問題になる場合があります。

相続人が複数いる場合、共有で持つと意思決定が難しくなりがちです。

売却や大規模修繕のタイミングで合意がまとまらず、物件の価値が下がってしまうこともあります。

相続税対策として取得するなら、「分け方」まで含めて組み立てる必要があります。

相続登記をしないと売却できない

相続した不動産は、名義を相続人に移す登記（相続登記）をしなければ、原則として売却や担保設定ができません。

さらに、相続登記は法律上の義務となっており、一定期間内に申請しない場合は過料の対象となる可能性があります。

相続後に売却を想定するのであれば、なおさら早期の登記が必要です。

借地借家法の影響で運用・処分が制限される

賃貸不動産は、借地借家法により借主の保護が強く、オーナー側の都合だけで自由に運用・処分できない場面があります。

注意したい点は、主に次のとおりです。

それぞれの注意点について見ていきましょう。

入居中は「空室前提の価格」で売りにくい

入居者がいる状態では、買主が限定されることがあり、価格が伸びにくい傾向があります。

退去させて売却したい場合でも、交渉や立退料が必要になるケースがあります。

賃貸条件の変更や建替えにハードルがある

家賃の増額や明渡し、更新拒絶などは「正当事由」が問題となります。

相続人が想定していたように条件変更できず、収支計画が崩れることがあります。

「退去してくれるはず」は危険

退去を前提に対策を組むと、交渉が長期化し、何も進められない状態になるおそれがあります。

原則として、入居中のまま保有・売却する前提で考えるほうが現実的です。

想定外の事態（認知症・災害等）に備える必要がある

不動産は長期保有が前提となるため、相続までの間に想定外の事態が起こり得ます。

特に注意したいトラブルは次の2つです。

以下から、それぞれ詳しく見ていきましょう。

所有者の判断能力が低下してしまう

所有者や共有者の判断能力が低下すると、売却や契約など重要な法律行為が進められなくなることがあります。

このリスクに備える方法として、成年後見制度や家族信託の検討が挙げられます。

災害が起きてしまう

地震・台風・水害などで修繕費が発生したり、家賃収入が途切れたりする可能性があります。

保険加入の有無や、ハザードリスクを踏まえた立地選びも重要です。

相続税対策としての不動産投資は専門家に相談してみよう

 

ここまで、不動産投資を活用した相続税対策のメリットと、注意すべきポイントを見てきました。

不動産は、評価の仕組みにより相続税の負担を抑えられる可能性がある一方で、次のように検討すべき事項が多い財産でもあります。

相続税だけを見て判断すると、相続後に「分けにくい」「売れない」「管理が大変」といった問題が起こり、かえってご家族の負担になることがあります。

そのため、不動産投資を相続対策として取り入れる場合は、税務と不動産だけでなく、相続手続きや家族関係も含めて全体設計を行うことが重要です。

私たち「静鉄不動産と専門士業の相続サポートセンター」では、提携する税理士・司法書士・弁護士等と連携し、相続税の試算から不動産の評価、分割・承継の方法まで一体でサポートしています。

「相続がすでに発生している方」はもちろん、「まだ先だが早めに整理しておきたい、対策しておきたい」という方も、早期に全体像を把握しておくことで選択肢が広がります。

初回のご相談は無料です。

電話でのお問い合わせ

メールでのお問い合わせはこちら