不動産を相続する際、重要になるのが不動産の評価です。
正しく不動産を評価することは相続税の申告に欠かせませんが、耳慣れない用語も多く、時間や手間もかかります。
不動産を相続したものの、どこから手をつければ良いか分からないとお悩みの方も多いのではないでしょうか。
この記事では相続不動産評価の基本ルールや、税金を減らすために知っておきたいポイントをわかりやすく解説します。
不動産の相続評価が重要視される理由
不動産は相続財産の中でも金額が大きいため、相続税の課税対象になるか判断するうえで、その評価額は非常に大きな意味を持ちます。
不動産の価値は立地や形状、建物の状態などにより大きく変動します。
そのため相続時の不動産評価が誤っていると、相続税の申告金額に誤差が生じるだけでなく、修正申告や追徴課税を求められる可能性もあるのです。
また、評価額は相続人同士の遺産分割協議にも大きな影響を与えます。
「自分だけ損をしている」「誰かにとって都合の良い不動産評価をしたのではないか」という感情的な問題から、法的トラブルにまで発展するケースも少なくありません。
こういったケースを未然に防ぐためにも、相続する不動産を正しく評価することは非常に重要です。
不動産の相続評価額の調べ方
不動産の相続評価額を調べるには、どのようにすれば良いのでしょうか。
ここでは、「路線価方式」と「倍率方式」の違いや注意点について詳しくまとめました。
路線価方式と倍率方式の違いを知ることからはじめる
土地の評価額を調べるには、まず「路線価方式」と「倍率方式」のどちらが適用されるかを確認する必要があります。
路線価方式は、国税庁が公表する「路線価図・評価倍率表」に基づいて評価する方法です。
一方、倍率方式は固定資産税評価額に国税庁が公表している倍率をかけて計算する方法で、計算式は以下のようになります。
固定資産税評価額×評価倍率＝土地の評価額
どちらの方式が採用されるかは、評価対象の不動産が「路線価図・評価倍率表」に記載されているかで変わります。
路線価図に記載されている土地は路線価方式、そうでない土地は倍率方式になると考えれば良いでしょう。
路線価方式は市街地や住宅地、倍率方式は農村地や路線価が設定されていない土地、郊外の広大地などに用いられるのが一般的です。
建物の評価額を調べる
建物の相続評価額は市町村が算出した「固定資産税評価額」を基準としています。
この評価額は、市町村から毎年送付される固定資産税の納税通知書で確認することができます。
納税通知書がない場合は、不動産が所在する市町村役場で固定資産台帳を閲覧することでも確認が可能です。
不動産の評価額は居住用か事業用か、木造か鉄筋かといった違いで異なります。
建物の老朽化や使用状況によっても評価額に差が出るため、現況と納税通知書の記載内容を照らし合わせることが重要です。
実際の市場価格と大きく差があることも珍しくないため、「市場価格＝評価額」ではないという点に注意しましょう。
同じ評価額でも使い道によって価値が変わることがあることに注意
不動産の評価額が同じでも、その利用目的や現況によって実際の価値が大きく異なるケースがあります。
貸家が建っているか、更地になっているかで、同じ土地でも評価や節税効果に差が生まれることも。
また、今後の土地活用の見込みによっても、実質的な価値は変わってきます。
評価額だけを見て相続の判断をすると、後になって予想と違う結果になることも珍しくありません。
不動産の活用状況や将来的な用途も視野に入れたうえで、総合的な判断を下すことが大切です。
相続評価額が高く出る不動産の特徴
相続評価額は不動産の立地や形状、利用状況によって変わります。
そのなかで評価額が高く出る不動産には、いくつかの特徴があります。
交通アクセスの良い都市部や駅に近い立地の不動産は、高い路線価が設定されることが多く、結果として評価額が上がります。
また、四角形に近い土地や再開発地域など、活用しやすい土地も評価額が高くなる傾向があります。
こうしたの不動産は資産価値が高い分、相続税評価も高くなりやすいため、相続税が高額になる可能性があります。
そのため納税資金が用意できず、やむを得ず相続放棄を選ぶケースも少なくないのです。
資産価値が高いのは必ずしもプラスに働くことばかりではない、という点に注意が必要です。
相続評価額が低く出る不動産の特徴
相続評価額が低く出やすい不動産として、以下のようなものが挙げられます。
- 建物に道路が面していない無道路地
- 私道を含む土地
- 崖地や傾斜地
- 借地権付き建物
基本的に使用用途が限定されたり、売却や活用のハードルが高くなる土地は、評価額が低くなりやすいと考えれば良いでしょう。
評価額が下がるとそれだけ相続税の負担が少なくなるので、その点はメリットといえます。
しかし評価の低い不動産は、遺産分割しづらくなるという問題もあります。
扱いが難しい不動産を引き継いだ相続人が、「厄介なものを押し付けられた」と不公平感を感じるケースも少なくありません。
評価が低くなりやすい土地の相続は、評価額だけでなくその後の活用も含めて総合的に考えることが大切です。
不動産の相続評価額が遺産分割に与えるさまざまな影響
不動産の相続評価額は、引き継ぐべき土地の資産価値を知るうえで大切なものです。
そして、不動産の相続評価額は遺産分割協議にも大きな影響を与えます。
不動産の相続評価が遺産分割に与える影響として、次のような例が挙げられます。
- 評価額の認識が違うと相続人同士の対立が生まれやすくなる
- 共有相続は将来的な売却や管理トラブルにつながりやすい
- 代償分割は評価額が不公平感の火種になりやすい
- 換価分割は売却価格と評価額の差が不満につながりやすい
ここからは、具体的なケースそれぞれについて詳しく見ていきましょう。
評価額の認識が違うと相続人同士の対立が生まれやすくなる
相続人によって不動産の評価基準が異なることで、意見の食い違いが起きることがあります。
一般的には税務上の評価額を基準に考えますが、なかには市場価格や感情的な価値を重視する方もいます。
「実勢価格ではもっと高いはずだ」「固定資産税評価額では安すぎる」などの主張が食い違い、最終的に分割案がまとまらなくなることもあります。
公平感を保つために、まずどの評価を基準にするのか最初に擦り合わせてから話し合いに臨むことが大切です。
共有相続は将来的な売却や管理トラブルにつながりやすい
共有名義の不動産は売却や建て替えに名義人全員の同意が必要なので、土地建物の活用や長期運用に支障をきたすことがあります。
管理費用の負担や修繕方針などをめぐって紛争に発展したり、意見がまとめきれず「塩漬け」になってしまうなど、長期的なトラブルを招くことも。
特に不動産の評価額が高い場合は利害が対立しやすいため、共有名義での相続は慎重に検討しましょう。
代償分割は評価額が不公平感の火種になりやすい
代償分割とは相続人のひとりが不動産を相続し、他の相続人に相続相当額の代償金を支払う方法です。
この場合、代償金の根拠になる評価額の算出方法が不透明だったり、相続人のあいだで認識のズレが生じていると、不公平感を生んでしまう可能性もあるのです。
換価分割は売却価格と評価額の差が不満につながりやすい
換価分割は不動産を売却して現金化し、売却金を相続人で分配する方法です。
不動産を引き継ぐ方がいない際に用いられる方法ですが、売却時の相場や需要によっては売却金が予想より少ないこともあります。
そうなると「本当はもっと高値で売れたのではないか」「評価額よりも安い価格でしか売れなかった」などの損失感や不公平感を生み、トラブルに発展する可能性があるのです。
相続評価額を減額できるポイントの見極め方
不動産の相続評価には、次のように一定条件を満たせば評価額を下げられる可能性があります。
- 借地権が設定されているか
- 貸家建付地になっているか
- 「地積規模の大きな宅地」にあてはまるか
- 小規模宅地等の特例を利用できるか
税制上の特例や土地の利用状況を正しく把握して、減額ポイントをしっかり押さえることで、相続税を減額できる可能性も。
ここでは、相続評価額を減額できる要件を分かりやすく解説していきます。
借地権が設定されているか
借地権付きの土地(貸地)は所有者が自由に利用・処分できないため、評価額が大きく下がる傾向があります。
貸地の評価額は、自用地評価額から地域ごとに決められた借地権割合(30%～90％)を差し引いて算出されます。
借地権割合は国税庁のウェブサイトに掲載されているので、自分たちでも調べることが可能です。
貸家建付地になっているか
第三者に賃貸するための建物を建てつけている「貸家建付地」は、自用地よりも評価額が減額されます。
貸家建付地の相続評価額は、以下のような計算式で算出されます。
自用地評価額×（1－借地権割合×借家権割合×賃貸割合）
ただし、賃貸契約の内容や居住実態によっては適用できない場合もあるため、注意が必要です。
「地積規模の大きな宅地」にあてはまるか
一定の広さがある住宅用地については、「地積規模の大きな宅地」として評価額を引き下げられる可能性があります。
地域によって引き下げの要件は異なりますが、面積が1,000㎡(最大都市圏では500㎡)かつ分譲住宅の多い地域にある土地は「地積規模の大きな宅地の評価」の対象になる可能性があります。
国税庁のウェブサイトに「地積規模の大きな宅地の評価」の適用要件チェックシートがあるので、相続する土地が当てはまるか確認してみると良いでしょう。
小規模宅地等の特例を利用できるか
被相続人が自宅として居住していた土地を相続する場合、最大80％の評価減が可能となる「小規模宅地等の特例」を利用できる可能性があります。
この特例を受けられるのは「配偶者・同居親族・一定条件を満たした別居親族」に限られています。
限度面積は330㎡と制限されていますが、評価額を大きく下げることができるので、特例を適用できるかは真っ先にチェックしておくポイントといえるでしょう。
不動産の相続評価をプロに依頼したほうが良いケース
不動産の相続評価は自分で調べることも可能ですが、正確に評価するには不動産の専門家に依頼するという選択肢も。
プロへの依頼を検討したほうが良いケースとして、次の3つがあります。
- 評価が難しい土地を相続した場合
- 特例や節税についてアドバイスを受けたい場合
- 相続人同士でトラブルが発生している場合
以下からは、各ケースについて詳しく見ていきましょう。
評価が難しい土地を相続した場合
旗竿地や無道路地、複雑な形状の土地は相続評価が難しく、自分たちで評価を行うと思わぬポイントを見落としてしまうことがあります。
税理士は書類の調査だけでなく役場の記録や現地調査を行い、正確な評価を行うことが可能です。
特に土地の一部に借地権が絡んでいたり、現況と登記が異なるようなケースは収集するべき資料も多いため、プロに任せるほうが良いでしょう。
特例や節税についてアドバイスを受けたい場合
相続する不動産の評価額を下げるには、一定の条件を満たす必要があります。
制度や特例の条件は複雑なものも多く、ほんの少しの違いで適用が認められないことも。
自分たちのケースに合った特例や節税について、直接アドバイスを受けられるのは大きなメリットといえるでしょう。
相続人同士でトラブルが発生している場合
相続人同士で不動産の評価や分割方法を巡って対立している場合は、第三者を挟んだほうが良いでしょう。
特に代償分割や換価分割を選択する際には、相続人全員の意見をしっかりすり合わせることが大切です。
「プロの税理士が不動産を評価した」という事実だけでも信頼性が上がり、その後の遺産分割協議がスムーズに進むという効果も期待できます。
不動産の相続評価でよくある質問
不動産の相続評価に関して、よくある質問をまとめました。
不動産の相続評価は自分でもできる？
不動産の相続評価は、国税庁のウェブサイトで公開されている路線価図や倍率表を用いて算出するのが一般的です。
初めての方でもある程度時間をかければ、相続評価を自分で行うことはできるでしょう。
ただし、特殊な形状の土地や複数の評価方法が絡む場合、相続する土地が複数ある場合、自分たちだけで評価を行うのはかなりの時間と手間を要します。
不安がある場合は、税理士など専門家に依頼することを検討しましょう。
プロに依頼するタイミングはいつくらいがベスト？
不動産評価に不安がある場合は、相続税の申告準備を始める前に相談するのがベストです。
相続税の申告期限は被相続人の死亡の翌日から10か月以内と定められているため、遅くともその数か月前には評価などの準備を始める必要があります。
（相続税の申告書）
相続の開始があつたことを知つた日の翌日から十月以内（その者が国税通則法第百十七条第二項（納税管理人）の規定による納税管理人の届出をしないで当該期間内にこの法律の施行地に住所及び居所を有しないこととなるときは、当該住所及び居所を有しないこととなる日まで）に課税価格、相続税額その他財務省令で定める事項を記載した申告書を納税地の所轄税務署長に提出しなければならない。引用元：相続税法第27条の2
早めに専門家へ相談することで特例や節税の検討にも、余裕をもって取り組めるでしょう。
不動産の相続評価を間違えたらどんなことが起きる？
誤った相続評価をもとに相続税の申告を行うと、税務調査で指摘を受ける可能性があります。
過少申告が判明すると追徴課税だけでなく、加算税や延滞税が課されることもあります。
過大申告した場合は、「更正の請求」という手続きで返金を受けられますが、手間や時間がかかります。
どちらにしても多大な労力や負担を伴うので、相続評価は正確に行うことが大切です。
不動産の相続評価は誰が行うもの？
法的には相続人自身が評価を行い、その評価をもとに相続税を申告する仕組みとなっています。
ただし、評価が難しい土地や権利関係が複雑な土地は、専門家に依頼することをおすすめします。
特に相続人のあいだで意見が分かれている場合は、専門家のアドバイスをひとつの判断基準にするのもひとつの方法です。
相続不動産の評価はプロに依頼するのがおすすめ
不動産の相続評価は、遺産分割協議や相続税の申告において非常に重要なものです。
自分で行うことも可能ですが、評価が難しい土地や権利関係が複雑な土地は専門家に評価を依頼することをおすすめします。
相続のなかでも不動産に関する手続きは特に複雑で、幅広い専門知識が求められる分野です。
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