相続した土地を名義変更したい！期限や費用、しないとどうなるかを解説

土地の相続が発生すると名義変更が必要になります。

しかし、土地の名義変更を行う機会はそうそうないため「どのように手続きを進めるのか」「まずは何から始めれば良いのか」など、わからないことだらけで困っている方も多いのではないでしょうか。

名義変更には期限があり、期限内に行わない場合にはさまざまな問題が発生します。

この記事では、手続きの流れや費用、名義変更の際によくある質問を紹介します。

土地を相続したら名義変更を行う義務がある

土地や家などの全ての不動産は、相続したら名義変更を行わなければなりません。

以前は相続の際に名義変更を行わないケースも見られましたが、2024年4月1日以降は名義変更が義務化されました。

義務化される以前に相続した不動産についても、名義変更を行わなければなりません。

その理由として、名義が変更されないまま放置された持ち主不明の土地や家を増やさないためです。

名義変更をしなくても良いという選択肢はないため、相続した不動産は必ず名義変更を行いましょう。

参考記事：相続登記の義務化についてわかりやすく解説！罰則や放置するリスクとは？

相続した土地の名義変更には期限がある

名義変更の期限は、土地の所有者が亡くなり自分に相続が発生したと知った日から、3年以内と定められています。

名義変更が義務化された2024年4月1日以前に発生した相続の場合は、2024年4月1日から3年間が期限です。

3年というと長く余裕があるように感じますが、相続の状況が複雑だと調査に時間がかかり、想像以上に月日を要します。

自分の相続状況は複雑ではないと気軽に考えていても、いざ手続きを始めたら予想外なことが次から次へと出てきたケースもあります。

名義変更は後回しにせず、早めに取りかかるようにしましょう。

相続後に名義変更をしないとどうなるのか

土地を相続したのに名義変更をしないまま放置すると、次のようなデメリットが起こります。

相続する方の今後に関わってくることなので、どのような内容なのかを詳しく知っておきましょう。

4つのデメリットについて詳しく解説します。

罰則が課せられる

名義変更をする際には、3年という期限は必ず守る必要があります。

期限内に名義変更を行わないと、ペナルティとして10万円以下の過料が課せられます。

3年以内に行えない正当な理由があれば過料は免除されますが、そのようなケースはほぼないと思ったほうが良いでしょう。

正当な理由と認められる可能性があるのは、所有者が亡くなったのを知らなかったり、相続人が重病で手続きができなかったりする場合です。

しかし、これらのケースでも必ず認められるとは限らず、裁判所の判断次第となります。

手続きを確実に期限内に終わらせるなら、専門家に依頼するのが安心です。

土地の売却や賃貸ができない

名義が故人のままでは、土地を売却したり賃貸に出したりすることができません。

売却も賃貸も名義人の同意で行いますが、名義人がすでに亡くなっている状態では同意を得るのは不可能です。

相続と同時に売るケースなら、故人から買い手に直接名義変更を行えば良いと思う方もいらっしゃいますが、それは認められません。

故人から相続人へ名義変更を行った後に、初めて相続人の所有物とみなされ売却が可能になるのです。

相続と同時の売却であっても、故人から相続人へ、相続人から買い手へと段階を踏んで名義変更が必要になります。

相続人への名義変更を行わなければ売却や賃貸での活用はできないため、必ず名義変更を行いましょう。

次の世代の相続に支障が出る

相続人が名義変更をしないまま亡くなってしまうと、次の代の相続が発生します。

次の代で土地の名義変更をしようとしても、名義が先々代のままになっているため、相続が複雑化して手続きが難しくなるでしょう。

たとえば、父の土地を相続する人が長男と次男の2人だけであっても、名義変更をしないまま長男が亡くなれば、次の代で相続人が増えてしまいます。

次の代の相続人とは長男の妻や子どもたちです。

本来なら長男と次男の2人で相続するはずだったものが、元々の相続人である次男のほかに、長男の妻と子どもたちも加わり複雑になります。

人数が増えれば意見がまとまらず相続人の間で揉め事に発展する可能性も高まります。

相続手続きが複雑化することと、相続人が増えトラブルが起きやすくなることを考えると、名義変更は確実に済ませておくことが大切です。

ほかの相続人の法定相続分を差し押さえられる

法定相続人が子どもたちだけである場合、法律上は相続財産は平等に分けることになります。

しかし、預貯金と違い土地や家などの不動産は、相続人のなかの1人が受け継ぐケースが多いでしょう。

相続人同士の話し合いで土地を受け継ぐ人が決まっても、名義変更をしないままでいると法律上は相続人全員の所有物とみなされます。

たとえば、相続人が3人いればそれぞれが3分の1ずつ所有権をもっている状態です。

もし、相続人の1人に滞納した負債があれば、債権者はその相続人の3分の1の土地所有権を差し押さえることが可能です。

このように名義変更を行わずに放置しておくと、予期しないリスクが発生するおそれがあります。

リスク回避のためには早急な手続きの完了が必要です。

相続した土地を名義変更する流れ

土地を相続したら、次の手順で名義変更を行います。

具体的にどのような手続きを行うのか詳しく解説します。

STEP1：遺言書の確認

相続が発生したらまずは、遺言書があるか確認します。

遺言書には法的な効力があり有効期限がないため、後から見つかると遺産分割をやり直さなければなりません。

後からのやり直しはトラブルが起きやすく手間もかかるため、遺言書の確認は確実に行いましょう。

また、親族に遺言書が託されていない場合でも、故人が遺言書を遺しているケースがあります。

自宅内を探してみて見つからないようであれば、公証役場や法務局で遺言書が保管されていないかを調べてみましょう。

公正証書で遺言書を作成していれば公証役場に原本が保管されており、検索システムで遺言書の有無が確認できます。

また、法務局では自筆遺言書の保管を行っています。

モニターでの確認であれば全国どこの法務局のものでも閲覧が可能です。

STEP2：財産と相続人の調査

次に、故人の遺した全ての財産と法定相続人の調査を行います。

財産は預貯金や不動産のほかに、有価証券や貴金属、土地の借地権などさまざまなものが含まれます。

それに加えて、相続人についての調査も欠かせません。

故人の戸籍を死亡から出生までさかのぼって調査する必要があります。

財産が多いほど調査は膨大になり、故人の戸籍に記載されている人物が多いほど調査は難航します。

どの人物が法定相続人に当てはまるのかを見分けるにも知識が必要なため、相続関係が複雑な場合は専門家に依頼すると良いでしょう。

財産や相続人については、漏れなく確実に調査を進めることが重要です。

STEP3：遺産分割協議

財産と相続人の調査が終わったら、相続人の間で遺産分割協議を行います。

遺産分割協議とは、誰がどの財産を譲り受けるのか、土地は誰の所有名義にするのかを相続人の間で話し合うことです。

法定相続通りに遺産分割する場合は不要ですが、相続割合を変える場合には遺産分割協議書を作成する必要があります。

土地を相続する場合は、共有名義にせず、1人の相続人が引き継ぐケースが多いです。

このようなケースでは後々のトラブルを防ぐために遺産分割協議書を作成します。

相続人全員の合意のもと作成・保管することで、言った言わないの揉め事を回避できます。

大切な書類となるため、作成の際はミスのないように行いましょう。

STEP4：必要書類の取得

名義変更を行うためには、書類の準備が必要です。

相続のパターンによって必要な書類が異なるため、下記の表を参考にしてください。

上記の書類はあくまでも一般的に必要な書類なので、相続状況によっては別の書類が必要になるケースもあります。

STEP5：法務局への申請

必要書類が全てそろったら申請書を添付して法務局へ提出します。

申請書は法務局のホームページで相続パターン別の記載例を参考にしながら作成していくため、不慣れな方には難しい作業になるでしょう。

自分で作成する場合は記載事項に不備が出て、何度もやり直しになるケースが珍しくありません。

すぐには終わらないことを想定して期間に余裕をもって申請し、根気強く法務局とやり取りを行います。

土地の名義変更にかかる費用

土地を名義変更するには、以下の費用がかかります。

それぞれの費用がどれくらいかかるのかを解説します。

必要書類を取得する費用

土地の名義変更を行うには、法務局へ提出する必要書類の取得が欠かせません。

書類を取得するには1通ごとに料金がかかります。

自治体によって料金は異なりますが、下記の表を目安にしてください。

相続のやり方によって必要な書類の種類は変わり、相続人の数で必要な枚数も異なります。

全てそろえると、数千～1万円程かかるでしょう。

登録免許税

登録免許税とは、不動産の名義変更をする際に国に納める税金のことで、土地の名義を変えるたびに必ずかかる費用です。

登録免許税は土地の固定資産評価額の0.4％が税額と定められています。

固定資産評価額は毎年4月頃に行政から送られてくる納税通知書で確認が可能です。

見つからない場合には役所で固定資産税評価証明書を取得すれば確認ができます。

もし固定資産評価額が1,000万円であれば、登録免許税は「1,000万円 × 0.4％＝4万円」で4万円となります。

司法書士に支払う報酬

土地の名義変更は司法書士に依頼するのが一般的なため、司法書士に支払う報酬がかかります。

相続の内容により料金に大きな差がありますが、5～15万円程度が相場です。

これだけ大きな差が出るのには以下の理由があります。

相続の状況が複雑だったり依頼内容が増えたりすると料金が高くなる傾向にあります。

正確な費用は実際に見積りを出してみないとわからないため、料金を把握するためにも一度見積りを出してもらうのが良いでしょう。

無料で相談や見積りを受け付けている事務所もあります。

土地の名義変更は司法書士に依頼するのがおすすめ

土地の名義変更を失敗なく行うには、専門家である司法書士に依頼をしましょう。

司法書士は土地や家などの不動産登記（名義変更）のプロです。

名義変更は相続に関連して行われるケースも多いため、相続にも詳しいのが特徴です。

財産や相続人の調査など、不慣れな方では難しい調査も依頼できます。

遺産分割協議書の作成も、法律に詳しくなければ記載事項に漏れが出る可能性がありますが、プロに任せれば安心です。

最初から最後までを自分で行おうとすると、膨大な時間と手間がかかります。

時間が余っている方でない限りは自分で行うのは難しいでしょう。

司法書士に依頼すれば調査から申請までを全て任せることができ、見落としやミスの心配もなくなります。

相続による土地の名義変更は大きな手続きとなるため、失敗のないように司法書士に依頼するのがおすすめです。

相続した土地の名義変更に関するよくある質問

ここまで、相続した土地を名義変更する流れや費用などについて解説してきました。

以下では、土地の名義変更を行う際によくある質問を紹介します。

相続した土地の名義変更は自分でもできる？

土地の名義変更は自分で行うことも可能ですが、現実的には難しいケースも多いです。

膨大な時間を手続きに費やすことができる方は限られています。

また、名義変更には法律の専門知識が必要となるため、法律に詳しくない方が手続きを行うのはミスを招く可能性があり危険です。

自分で十分に行ったはずの相続人の調査でも、専門家に見せると見落としが発覚するケースもあります。

相続が複雑になるほど専門知識が必要で間違いが起きやすくなるため、無理して自分で全て行うのはおすすめできません。

もし自分で行うのであれば、無料相談で専門家と相続の状況を確認し、自分の手に負えるものなのかを判断してから行うのが良いでしょう。

参考記事：不動産の相続登記を自分でやる方法と注意点｜必要書類や費用も解説

遠方にある土地の名義変更はどうすれば良い？

名義変更の申請は、土地を管轄する地域の法務局へ行わなければなりません。

そのため、土地が遠方にあると何度も足を運ぶのは難しいといえます。

申請の手続きは、郵送でのやり取りやオンライン申請が可能です。

オンライン申請は便利ですが、専用ソフトのインストールや電子証明書が必要なため、パソコン操作が苦手な方にはハードルが高いケースも考えられます。

遠方にある土地の名義変更を行う必要がある場合は、司法書士に依頼することで、オンライン申請を通じて手続きをスムーズに進めることができます。

兄が土地を相続する場合、自分も名義変更をする義務がある？

名義変更の義務があるのは相続する本人のみとなります。

相続人が兄であればほかの方に手続きを行う義務は生じませんが、法定相続人である兄弟の協力も必要になるでしょう。

必要書類の取得や実印の押印などが求められるケースがあります。

遺産分割協議書の作成にはほかの法定相続人の同意が欠かせないため、積極的に協力する必要があります。

土地の名義変更（相続登記）のご相談は静鉄不動産と専門士業の相続サポートセンターへ

相続による土地の名義変更は人生で多く経験することではないため、初めてのことでスムーズにいかないのは当然です。

相続人の未来に関わる大切な手続きは、静鉄不動産と相続サポートセンターにお任せください。

名義変更のプロである司法書士はもちろんのこと、トラブル対処には弁護士、相続税対策には税理士と、各専門家と連携を取ってサポートいたします。

相続の状況が変わっても、新たに別の専門家を探して依頼をし直す心配はありません。

さらに、相続が済んだ後の土地の活用方法なども、ご希望に沿った形でご提案いたします。

まだ依頼をするかどうか決めかねている方も、相談は無料なのでお気軽にお問い合わせください。