売れない土地を相続したらどうする？処分・活用を含めた対処方法を徹底解説！

「売れそうにない土地を相続してしまったが、どうすればよいのか分からない」というご相談を、実際の相続手続きの場面で数多くお受けします。

土地は一見すると資産のように思えますが、買い手が見つからない土地の場合、所有しているだけで負担が続きます。

売却できないからといって放置することはできません。

相続登記を行えば、法律上の所有者としての責任を負うことになります。

たとえ利用していない土地であっても、固定資産税は毎年課税されます。

また、雑草の繁茂や不法投棄などを防ぐための管理も必要です。

状況によっては、近隣トラブルや損害賠償責任が問題となる可能性もあります。

このように、「売れない土地」は放置すれば自然に解決するものではなく、時間の経過とともに負担が積み重なっていくものです。

だからこそ、相続が発生した段階で、その土地の評価や法的な位置づけを整理し、現実的な選択肢を検討することが重要です。

売却、活用、相続放棄、国庫帰属制度の利用など、状況に応じて取り得る方法は複数あります。

どの選択が適切かは、遺産全体の内容や相続人の意向によって異なります。

本記事では、そんな売れない土地を相続した場合に検討すべき対応策について、プロの視点から分かりやすく解説します。

私たち静鉄不動産と専門士業の相続サポートセンターでは、売れない土地の相続に関するご相談を受け付けております。

各ご家庭の状況によって最良の選択肢は異なるため、まずはお気軽にご相談ください。

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売れない土地を相続した場合のリスク

 

「売れない土地」を相続した場合、売れないという事実そのものよりも問題なのは、所有し続けることで生じる法的・経済的な負担です。

土地は持っているだけで責任が発生します。

具体的には次のようなリスクの発生が懸念されます。

それぞれのリスクについてくわしく見ていきましょう。

固定資産税の負担が続く

「売れないから価値がない」と感じていても、税法上の評価がゼロになることは通常ありません。

土地は利益を生まなくても、所有している限り固定資産税は毎年課税されます。

都市計画区域内であれば都市計画税もかかります。

特に更地の場合、住宅が建っている土地に適用される軽減措置が使えないため、思った以上に税額が高くなることもあるのです。

地域や状況によっては年間数十万円の負担になるケースもあります。

売却や処分の見通しが立たないまま何年も所有していると、結果として大きな累積負担につながってしまうリスクがあるのです。

管理の手間と費用がかかり続ける

土地は利用していなくても、所有者には管理責任があります。

雑草、不法投棄、害虫の発生、倒木の危険などを防ぐため、定期的な確認や手入れが必要です。

遠方にある土地であれば、移動の手間もかかります。

管理会社へ委託すればいくらか負担は軽減できますが、その分費用が発生します。

「使っていない土地に時間もお金もかかり続ける」という状態が長期化すると、精神的な負担も決して小さくありません。

放置すると近隣トラブルにつながる

適切な管理をしないまま放置すると、次のような問題が発生しやすく、近隣住民とのトラブルに発展する可能性があります。

空き家や管理不全の土地については、自治体から指導を受ける場合もあります。

状況によっては、行政代執行が行われ、その費用を請求される可能性もあるのです。

災害時に損害賠償責任を負う可能性がある

管理が不十分な状態で災害が発生した場合、所有者としての責任が問われることがあります。

たとえば、次のようなケースです。

売れない土地とはいえ、所有する以上は「管理義務」を負っていることを忘れてはいけません。

相続が重なると権利関係が複雑になる

売れない土地を処分しないまま次の相続が発生すると、権利関係はより複雑になります。

たとえば、兄弟姉妹で共有していた土地に、さらに相続が発生すると、配偶者や子ども、場合によっては甥姪まで共有者となることがあります。

共有者が増えると、権利関係が複雑になり、次のような問題が起きやすくなってしまうのです。

「もっと早く整理していれば」と後悔する前に一度整理することが大切です。

名義を放置すると手続きが進められない

相続登記をしないまま土地を放置している場合、いざ売却や処分を検討しても、手続きが前に進みません。

亡くなった方の名義のままでは、買主へ所有権移転登記を行うことができないためです。

さらに、2024年4月から相続登記は義務化されています。

相続（遺言を含む。）により不動産の所有権を取得した相続人は、自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、その不動産の所有権を取得したことを知った日から３年以内に相続登記の申請をすることが義務付けられました（不動産登記法第７６条の２第１項）。

また、正当な理由がないのにその申請を怠ったときは、１０万円以下の過料の適用対象となることとされました（同法第１６４条第１項）。

引用元：法務省「相続登記の申請義務化について」

登記をしないまま時間が経過すると、相続人が増え、手続きはさらに困難になります。

売れない土地の問題は、「売れるかどうか」以前に、名義と権利関係の整理ができているかどうかが大きな分かれ目になります。

私たち静鉄不動産と専門士業の相続サポートセンターでは、提携司法書士とも連携しながら名義・権利関係の整理や必要手続きの段取りをサポートしております。

一人で抱え込まずに、まずは無料相談で現状をお聞かせください。

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売れない土地を相続してしまったときの対処法

 

売れない土地を相続した場合、「とにかく売る」だけが解決策ではありません。

「そもそも相続するかどうか」や「相続した後にどう処分・活用するか」を順番に整理して考えることが大切です。

代表的な売れない土地を相続した対処法として、次の7つが考えられます。

それぞれの方法についてくわしく見ていきましょう。

遺産を引き継がずに相続前に相続放棄する

売れない土地が遺産に含まれている場合、「相続しない」という判断が最も確実な負担回避になることがあります。

相続放棄は、家庭裁判所に申述することで、法律上「初めから相続人ではなかった」ものとして扱われる手続きです。

放棄が認められると、土地だけでなく、預貯金や借金などを含めた相続財産を一切引き継ぎません。

そのため、売れない土地を抱える不安や、後から管理責任を負うリスクを避けることができます。

ただし、相続放棄には期限があります。

民法では、原則として相続の開始を知ったときから3か月以内に、承認・限定承認・放棄のいずれかを選ぶ必要があるとされています。

第915条（相続の承認又は放棄をすべき期間）

第九百十五条　相続人は、自己のために相続の開始があったことを知った時から三箇月以内に、相続について、単純若しくは限定の承認又は放棄をしなければならない。ただし、この期間は、利害関係人又は検察官の請求によって、家庭裁判所において伸長することができる。

引用元：民法 | 第915条

この期間を過ぎると、原則として相続放棄はできません。

また、相続放棄をすると他の財産も一切相続できないため、遺産全体（預貯金・不動産・負債）の見通しを立てたうえで判断する必要があります。

「期限が迫っている」「遺産の全体像がまだ見えない」という場合は、早めに専門家へ相談し、判断材料を整理することをおすすめします。

静鉄不動産と専門士業の相続サポートセンターでは、売れない土地を相続してしまった場合の対処について、専門士業と連携しながらサポートを行っております。
「売れない土地を相続してしまった」と悩んだら、まずは静鉄不動産と専門士業の相続サポートセンターまで、ご相談ください。

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遺産を引き継がずに相続前に限定承認を検討する

限定承認は、相続によって引き継ぐ負債について、相続したプラスの財産の範囲内でのみ責任を負うという制度です。

相続放棄と同様に、家庭裁判所への申述期限は原則 3か月以内 です。

遺産に売れない土地が含まれていて、借金があるかどうか判然としない場合など、選択肢として検討されます。

限定承認を選べば、「土地を相続したうえで、想定外の借金まで背負ってしまった」という事態を避けやすくなります。

ただし、実務上の大きな注意点があります。

限定承認は、相続人全員で共同して申述する必要があるため、相続人間で意思統一ができないと選べません。

手続きも煩雑で、利用されるケースは多くないのが実情です。

判断に迷う場合は、遺産の内容と相続人の状況を踏まえ、手続きの現実性も含めて検討します。

事実関係を把握する（特に境界・地中埋設物・土壌汚染）

相続した土地については、処分や活用を考える前に、まず「何が問題になり得る土地なのか」を確認することが重要です。

特に売れない土地では、次のような要素が原因になっていることが多く、ここを見落とすと後から手続きが止まります。

それぞれ、くわしく解説します。

境界

境界が明確でない土地は、売却や譲渡の前段階でつまずきやすい典型例です。

境界標がない、測量がされていない、古い公図しか資料がない、といった場合、買主は境界紛争のリスクを懸念します。

売買の実務では、土地家屋調査士などの専門家に依頼して境界確定測量を行い、隣地所有者の立会いのもと境界点を確認することが一般的です。

また、越境（隣地の塀や建物が入り込んでいる等）があると、是正の合意が取れない限り取引が進まないこともあります。

地中埋設物

見た目に問題がなくても、地中に基礎コンクリートや浄化槽、廃材などが残っていると、工事や売買のタイミングで発覚し、交渉が振り出しに戻ることがあります。

このリスクがあると買主が敬遠し、査定や買取条件に大きく影響してしまう可能性があるのです。

土地の履歴（以前建物があったか、造成があったか等）を確認し、必要に応じて専門業者の調査を検討しましょう。

土壌汚染

過去に工場や事業所として使われていた土地などでは、土壌汚染の履歴が問題になることがあります。

土壌汚染対策法に基づき「要措置区域」や「形質変更時要届出区域」に指定されている土地では、工事や利用に制約が生じる場合があります。

第9条（要措置区域内における土地の形質の変更の禁止）

第九条　要措置区域内においては、何人も、土地の形質の変更をしてはならない。ただし、次に掲げる行為については、この限りでない。

一　第七条第一項の規定により都道府県知事から指示を受けた者が汚染除去等計画に基づく実施措置として行う行為

二　通常の管理行為、軽易な行為その他の行為であって、環境省令で定めるもの

三　非常災害のために必要な応急措置として行う行為

第11条（形質変更時要届出区域の指定等）

第十一条　都道府県知事は、土地が第六条第一項第一号に該当し、同項第二号に該当しないと認める場合には、当該土地の区域を、その土地が特定有害物質によって汚染されており、当該土地の形質の変更をしようとするときの届出をしなければならない区域として指定するものとする。

引用元：土壌汚染対策法 | 第9条、第11条

売却や活用が進まないときは、自治体の公表情報や過去の利用状況を確認することが有効です。

売却を検討する

「売れない」と思っていても、条件整理をすることで売却できるケースもあります。

まずは不動産会社に査定を依頼し、周辺の取引事例や需要を確認しましょう。

査定額が低くても、「現状のままなら難しい」「測量や解体をすれば可能性がある」など、方向性を整理する材料になります。

また、媒介契約の形や会社の得意分野によって販売力が変わるため、反応が弱い場合は依頼先や売り方の見直しも検討しましょう。

売却以外の方法で手放す

売却が難しい場合でも、状況により「引き取り」や「譲渡」という形で手放せることがあります。

代表的な方法は次のとおりです。

いずれも「相手側の条件がある」という点が共通します。

測量、登記、撤去費用などを含め、総合的に比較して判断します。

国に引き取ってもらう制度を検討する

「売れない土地」を手放す手段として近年新たに登場したのが、相続土地国庫帰属制度（国庫帰属制度）を利用する方法です。

相続土地国庫帰属制度は相続によって取得した土地について、一定の要件を満たせば法務大臣の承認を得て、土地の所有権を国庫に帰属させる制度で、2023年4月27日から開始されました。

相続した土地について、「遠くに住んでいて利用する予定がない」、「周りの土地に迷惑がかかるから管理が必要だけど、負担が大きい」

といった理由により、土地を手放したいというニーズが高まっています。

このような土地が管理できないまま放置されることで、将来、「所有者不明土地」が発生することを予防するため、

相続又は遺贈（遺言によって特定の相続人に財産の一部又は全部を譲ること）によって土地の所有権を取得した相続人が、

一定の要件を満たした場合に、土地を手放して国庫に帰属させることを可能とする「相続土地国庫帰属制度」が創設されました。

引用元：法務省「相続土地国庫帰属制度について」

ただし、無条件で引き取ってもらえる制度ではありません。

建物がある土地、境界が不明確な土地、担保権がある土地、土壌汚染がある土地などは申請段階で受理されない場合があります。

さらに、引き取りの承認が下りた後、所定の負担金を納付することで正式に国庫へ帰属することになります。

制度利用を考える場合は、申請前の準備（解体、測量、登記など）が必要になるため、早い段階で要件確認を行いましょう。

活用する

手放すのが難しい場合、負担を減らす目的で活用するという考え方もあります。

たとえば、更地なら駐車場や資材置き場として貸す、農地・山林なら近隣の利用者に賃貸するなど、低コストで始められる方法などです。

利用者がつけば管理の手間が減り、固定資産税や草刈り費用の一部を賄える可能性もあります。

一方で、建物を建てるなど大きな投資は、借り手がつかない場合に負担が増えてしまうため慎重に判断しましょう。

基本は小さく始め、需要が見えたら広げるのが現実的です。

売れない土地を相続したら、対処法をできるだけ早く見極めることが重要！

 

「売れない土地」を相続してしまったという問題に対処するうえで重要なのは、ご自身の土地がどの方向に進めそうかを、できるだけ早く見極めることです。

「判断がつかないから」と動かないままでいると、相続放棄の期限を逃したり、相続人が増えて合意形成が難しくなったりして、時間の経過とともに不利な要素が増えていきます。

静鉄不動産と専門士業の相続サポートセンターでは、土地の現状整理から、名義・税務・法務の手続きまで、状況に応じて一つずつ整理しながらサポートしています。

「どこから手をつければよいか分からない」という段階でも構いません。

まずは無料相談で、現在の状況とお悩みをお聞かせください。

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