相続した土地の評価額の調べ方と計算方法を解説！節税はできる？

土地を相続するにあたって、「土地の評価額を知りたい」と考える方は多いでしょう。

どのような目的で評価額を使うかによって調べ方は異なりますが、調べ方や算出方法にはパターンがあります。

相続時に必要になる評価額は国税庁が定めた算出方法を使えば、自分でもおおよその額を知ることが可能です。

評価額は相続や遺産分割の決定において重要な判断材料となります。

この記事では、相続した土地の評価額の調べ方や計算法、相続税を安くする方法などを解説します。

相続する土地の評価額を知る参考にしてください。

土地の評価額とは【3つの種類】

土地の評価額には次の3つの種類があります。

• 相続税評価額
• 固定資産税評価額
• 売却時の時価評価額

それぞれ用途や必要になる場面が異なり、価額にも差があります。

以下では、3つの評価額の違いと特徴を解説します。

相続税評価額

相続税評価額は、土地や建物などを相続する際に使われる評価額です。

評価額を基に相続税の申告を行うので、相続時には必ず必要です。

不動産は現金や預貯金のように一目で金額がわかるものではないため、金額に換算したときの価額をルールに基づいて算出しなければなりません。

算出方法は国で定められており、国税庁の財産評価基準書を基に算出します。

売却時の時価評価額よりも安くなるように設定されており、相続税評価額は時価の80％程度です。

評価額が高いと土地の相続税も増えてしまい、相続人の負担が大きくなります。

相続税の負担を軽くして土地を相続しやすいよう、相続税評価額は時価よりも低く設定されています。

時価よりも価額が低く、遺産分割や相続税の申告時に必要になるのが相続税評価額です。

固定資産税評価額

固定資産税評価額とは、固定資産税を課税するために決められた不動産（土地や家）の評価額のことです。

固定資産税額を決める基になるもので、土地の評価額を計算する際にも必要になるケースがあります。

土地の面積や形状、立地などを考慮し、各市区町村が固定資産評価基準を基に決定しています。

売却時の時価評価額の70％程度が固定資産税となるように設定されており、3つの評価額のなかで最も価額設定が低いのが特徴です。

売買時の時価評価額

時価評価額は土地を実際に売却するときの価格であり、ほかの評価額と違い国や市区町村が決めるものではありません。

土地の市場価値に大きく左右され、市場全体で土地の価格が高騰している時期や、人気があるエリアでは時価が高くなる傾向にあります。

このほか、立地による利便性のよさや土地の面積など、さまざまな条件が時価に影響します。

遺産分割を行う際には時価で評価するのが一般的ですが、相続税評価額を基にして行うことも可能です。

時価評価額は3つの評価額のなかで最も価格が高いのが特徴です。

相続する土地の評価額の調べ方

土地の評価額の調べ方は状況や目的によって異なります。

相続税評価額については、固定資産税評価額のように行政が決めるものではなく、土地の相続人が算出しなければなりません。

相続税評価額の算出方法は「路線価方式」と「倍率方式」の2パターンがあります。

まずは、国税庁がホームページに掲載する財産評価基準書で、土地の路線価を調べてみましょう。

「100D」や「150A」など、数字の記載がある土地とない土地があるはずです。

この数字が記載されている土地は「路線価方式」で、記載がない土地は「倍率方式」で計算します。

• 土地の相続税評価額の調べ方【路線価方式】
• 土地の相続税評価額の調べ方【倍率方式】
• 固定資産税評価額の調べ方

調べ方と算出方法を3つのパターンに分けて解説します。

土地の相続税評価額の調べ方【路線価方式】

路線価とは、道路に面している土地の1平方メートルあたりの評価額のことです。

国税庁の財産評価基準書に路線価が記載されている土地は、路線価方式で算出します。

路線価方式での調べ方を4つのステップで見ていきましょう。

STEP1：路線価図を調べる

国税庁が公表している財産評価基準書で相続する土地の路線価を調べましょう。

「100D」と記載されていれば「100D＝10万円」という意味で、1平方メートルあたりの土地評価額が10万円となります。

「100D」のアルファベットは借地権割合を表すものなので、借地でない場合は無視してかまいません。

ここで調べた路線価は評価額の計算に必要になります。

STEP2：納税通知書と登記簿謄本を用意する

次に、固定資産税納税通知書を用意します。

毎年4月ごろに行政から送られてきますが、見当たらない場合は役所で「固定資産税評価証明書」を取得しても代用可能です。

どちらの書類を使っても良いので、記載されている土地の地積（面積）を確認します。

故人の土地がほかの所有者との共有名義になっている場合は、故人の持分が何割あるかを調べなければなりません。

納税通知書や評価証明書では持分の把握はできないため、登記簿謄本が必要になります。

登記簿謄本は法務局で取得が可能です。

取得のために必要な情報が固定資産税納税通知書に載っているので、持参すると安心です。

STEP3：評価額を計算する

路線価方式で土地の評価額を計算するには、次の計算式を使います。

STEP1で調べた路線価と、STEP２で調べた土地の面積を使って計算します。

共有名義の土地を相続する場合を例に挙げて、実際に計算してみましょう。

• 路線価：100D（10万円）
• 土地の面積：200平方メートル
• 持分割合：50％

「10万円 × 200平方メートル × 50％＝1,000万円」の計算式で、土地の評価額は1,000万円となります。

しかし、土地が交差点のような角地にあり、2本の道路に面していてどちらの路線価を使えば良いかわからない場合もあるでしょう。

角地では2つの路線価を使って計算をしますが、どちらの道路を正面道路とするかの判定や「側方路線影響加算率」の適用が必要です。

加算率は土地の形によって細かく変動するため、詳しくは専門家に任せることをおすすめします。

STEP4：減額できるか確認する

土地の評価額は先述した基本の計算式のほかにも、補正率を加えた計算が必要になるケースが多く見られます。

補正率とは、間口が狭すぎたり奥行きが長すぎたりと、使いにくい土地に対して適用されるものです。

例をいくつかあげると、次のようなものがあります。

• 奥行価格補正率
• 規模格差補正率
• 不整形地補正率
• 間口狭小補正率
• がけ地補正率

ここに挙げた以外にもさまざまな補正率があり、内容も条件も細かく複雑なため、専門家でなければ算出は難しいでしょう。

全ての土地に補正率が適用されるわけではありませんが、複数の補正率を適用できる土地もあります。

適用できる補正率が多いほど土地の評価額を下げることができ、相続税も安く済む可能性が高くなります。

土地の相続税評価額の調べ方【倍率方式】

倍率方式は国税庁の財産評価基準書に、土地の路線価が記載されていない土地に使われる算出方法です。

財産評価基準書を見て「100D」や「150A」などの数字が記載されていなければ倍率方式を使います。

倍率方式での調べ方を次の4ステップで見ていきましょう。

STEP1：倍率表を調べる

倍率表は国税庁の財産評価基準書に掲載されており、相続する土地の市区町村を選ぶと、地区ごとに倍率が表示されます。

「宅地」の欄に並んでいる「1.2」や「1.4」という数字が、宅地に使われている土地の倍率です。

倍率1.1倍で設定されている地域が多く見られます。

ここで調べた倍率を評価額の計算に使います。

STEP2：納税通知書と登記簿謄本を用意する

先述した路線価方式のときと同じように、固定資産税納税通知書、または役所で取得する固定資産税評価証明書を用意します。

固定資産税納税通知書は行政から毎年4月ごろに送られてきます。

どちらの書類でも良いので土地の固定資産税評価額を確認しましょう。

固定資産税評価額は評価額の計算をする際に必要です。

故人が共有名義で土地を所有していた場合には、登記簿謄本で確認が必要なため法務局で取得しましょう。

持分の割合がわからないと評価額の計算ができません。

STEP3：評価額を計算する

倍率方式での評価額の算出は、次の計算式で行います。

STEP1で調べた倍率と、STEP２で調べた土地の固定資産税評価額を掛けて計算します。

共有名義の土地を相続する場合を例にあげ、次の条件で計算をしてみます。

• 固定資産税評価額：1,000万円
• 倍率：1.2（宅地）
• 持分割合：50％

「1,000万円 × 1.2倍 × 50％＝600万円」の計算で、土地の評価額は600万円となります。

STEP4：減額できるか確認する

路線価方式と同じように、評価額の減額ができるかを確認する必要があります。

減額をするための補正率の適用は知識をもった専門家でないと難しい手続きです。

適用条件や補正率は複雑で、土地の状況によって変わるため専門家に任せましょう。

減額できる可能性がある補正率は路線価方式のSTEP4を参考にしてください。

固定資産税評価額の調べ方

固定資産税評価額は市区町村で決めているので、自分で計算する必要はなく、行政の発行する書類を見ればわかります。

確認できる書類を3つ紹介します。

• 　固定資産税納税通知書で調べる
• 　固定資産評価証明書で調べる
• 　名寄帳（なよせちょう）で調べる

固定資産税納税通知書は年に一度行政から送られてきます。

保管をしていない場合は、役所で固定資産評価証明書または名寄帳を取得すれば確認可能です。

評価額を減額して節税できるケース

土地の評価額は特例や補正率を使えば減額が可能です。

評価額が下がると相続税も減らせるというメリットがあります。

評価額を減額して節税できるケースとして、以下の4つが挙げられます。

• 土地に賃貸住宅が建っている
• 小規模宅地等の特例を利用する
• 土地が広すぎる
• いびつな形や使いにくい立地である

それぞれ詳しく見ていきましょう。

土地に賃貸住宅が建っている

節税対策として、使っていない土地に賃貸住宅を建てる方法があります。

賃貸住宅が建っている土地には借地権割合というものが適用され、自宅が建てられている土地よりも低い評価額になります。

借地権割合は国の定めた路線価図に記載されており、割合は土地ごとに30〜90％です。

相続する土地の借地権割合を適用させると、評価額が20％前後減額されるケースが多いようです。

小規模宅地等の特例を利用する

小規模宅地等の特例は「家なき子特例」ともいわれ、持ち家のない相続人が故人の土地を相続しやすいように評価額を減額する特例です。

評価額を下げることで相続税の負担を軽くし、相続税が払えずに土地を手放す人をなくすことが目的です。

最大80％も評価額を下げられるため、適用されれば大きな節税になります。

適用条件はいくつかありますが、故人と同居していた家族が土地を相続する場合は、適用がされやすくなります。

また、故人と同居していた家族がいなければ、別居の家族が相続する場合でも適用される可能性があるため、確認をしてみましょう。

土地が広すぎる

面積が広すぎる土地も評価額を下げられるケースがあります。

分譲地で多く見られる私有地の一部を公共の道路として使っているような場合は、対象となることがあります。

宅地の面積が以下の規定以上あることが条件です。

土地の形状や道路との接し方を見て土地ごとに判定が必要です。

通常の評価額から6～8割程度の減額ができるため、大きな節税効果が得られます。

いびつな形や使いにくい立地である

形が整っていない土地や使いにくい立地にある土地などは、評価額を下げられます。

土地の形状や立地によって評価額を下げられるケースは多くあり、例をあげると以下のようなものがあります。

• 間口が狭い土地
• 奥行きが長すぎたり短すぎたりする土地
• 形が不整形な土地
• 30度以上の斜面にある土地
• 土砂災害の危険がある土地

このほかにも対象となる土地はありますが、自分の土地が該当するかどうかは判断が難しいところです。

当てはまる可能性があれば、詳しい専門家に相談してみましょう。

相続した土地の評価額に関するよくある質問

ここまで、相続した土地の評価額の調べ方や計算法、相続税を安くする方法などについて解説してきました。

最後に、相続した土地の評価額に関するよくある質問に回答します。

相続した土地の評価額を調べるにはどの専門家に依頼する？その際の費用は？

土地の評価額を正確に算出するには税理士への依頼が必要です。

自分でもある程度の計算はできますが、正確に算出することは難しく、調べながら行ったとしても何かしらの漏れが出ることも多いでしょう。

相続に強い税理士に依頼をすれば、自分で行うよりも評価額を下げられる可能性が十分にあります。

依頼する費用は1ヶ所の土地につき5万円〜が相場です。

税理士に依頼をすれば費用はかかりますが、かかった金額以上の節税が見込めます。

相続した土地の実際の売却価格を知るにはどうすればいい？

土地の売却価格（時価）の相場は、国土交通省が提供する不動産情報ライブラリで確認が可能です。

実際に過去に取り引きされた価格を地域ごとに検索できます。

あくまでも過去の取り引きであり、履歴が少なかったり情報が古い場合もあるため、おおよその参考程度として捉えましょう。

最新の時価を知りたい場合は、不動産仲介会社に問い合わせるのが一番です。

現在の市場価格が反映された価格を提示してくれるので、実際の売却時に一番近い価格がわかります。

土地の相続のご相談は静鉄不動産と専門士業の相続サポートセンターへ

土地の評価額は概算であれば自分でも算出が可能であり、相続税を安くできる方法も多く存在します。

ただ、節税対策は一つひとつの土地に合わせた細かい補正率の適用が必要で、高度な専門知識が欠かせません。

ほとんどの方は専門知識を持ち合わせておらず、節税のための評価額を正しく算出するのは不可能といえるでしょう。

静鉄不動産と専門士業の相続サポートセンターでは、相続に詳しい専門家と連携を取り、相続に関する手続き全般をお手伝いいたします。

同じ専門家でも相続に詳しい専門家がサポートすることで、相続税対策が有利に進められるなどのメリットがあります。

土地の評価額や相続全般について知りたい方は、静鉄不動産と専門士業の相続サポートセンターにご相談ください。