高齢の親が持つ自宅や不動産をどのように管理し、引き継いでいくべきか、悩みを抱えている方は少なくありません。

内閣府の令和7年版高齢社会白書では、2022年時点の認知症高齢者数は443.2万人、MCI（軽度認知障害）の高齢者数は558.5万人と推計されています。

判断能力の低下に備えて、親が元気なうちから不動産の管理方法を考えておくことが大切です。

この記事では、不動産を家族信託にすべきなのか、また家族信託でできること・できないことについて詳しく解説します。

私たち静鉄不動産と専門士業の相続サポートセンターでは、司法書士・税理士・弁護士と連携し、家族信託に関するご相談を承っています。

家族信託を考えているけれど、何から始めればよいかわからない方も、お気軽にご相談ください。

不動産の管理・承継対策として家族信託が検討される理由

不動産の家族信託は、親名義の不動産について、将来の管理や処分の判断が難しくなる前に、誰がどのように管理するのかを決めておく方法として検討されます。

特に自宅、賃貸不動産、空き家になりそうな家がある場合は、親が元気なうちに方向性を整理しておくことが大切です。

そのため、不動産を持つ家族が家族信託を検討する背景には、次のような不安や課題があります。

• 親名義の不動産は、判断能力の低下後は動かしにくくなる
• 相続まで何も準備しないと、管理や承継の方針が決まらない期間が生じやすい
• 不動産は、預貯金よりも分け方や管理方針で意見が分かれやすい

民法は、意思能力がないときの法律行為を無効としています。

第3条の2

第三条の二　法律行為の当事者が意思表示をした時に意思能力を有しなかったときは、その法律行為は、無効とする。

引用元：民法 | 第3条の2

そのため、親の判断能力が低下した後は、親名義の不動産を売却したり、賃貸借契約を結んだりすることが難しくなる場合があります。

また、2024年4月1日から相続登記が義務化され、相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に、相続登記を申請する必要があります。

第76条の2（相続等による所有権の移転の登記の申請）

第七十六条の二　所有権の登記名義人について相続の開始があったときは、当該相続により所有権を取得した者は、自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、当該所有権を取得したことを知った日から三年以内に、所有権の移転の登記を申請しなければならない。遺贈（相続人に対する遺贈に限る。）により所有権を取得した者も、同様とする。

引用元：不動産登記法 | 第76条の2

相続登記や管理方針が決まらないまま時間が経つと、不動産が空き家のまま放置されるリスクも高まります。

実際に総務省統計局が2024年9月25日に公表した「令和5年住宅・土地統計調査 住宅及び世帯に関する基本集計（確報集計）結果」でも、空き家は900万2千戸、空き家率は13.8%で過去最高でした。

さらに、不動産は現金より家族で意見が割れやすい財産です。

民法では、共有物の変更には原則として共有者全員の同意が必要であり、管理に関する事項は各共有者の持分価格の過半数で決するとされています。

第251条（共有物の変更）

第二百五十一条　各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。次項において同じ。）を加えることができない。

２　共有者が他の共有者を知ることができず、又はその所在を知ることができないときは、裁判所は、共有者の請求により、当該他の共有者以外の他の共有者の同意を得て共有物に変更を加えることができる旨の裁判をすることができる。

第252条（共有物の管理）

第二百五十二条　共有物の管理に関する事項（次条第一項に規定する共有物の管理者の選任及び解任を含み、共有物に前条第一項に規定する変更を加えるものを除く。次項において同じ。）は、各共有者の持分の価格に従い、その過半数で決する。共有物を使用する共有者があるときも、同様とする。

引用元：民法 | 第251条、第252条

不動産を残すのか、売却するのか、賃貸に出すのかで意見が分かれると、共有不動産は方針を決めるだけでも負担が大きくなります。

早めに管理権限や承継方針を整理しておかないと、不動産が空き家化・共有化し、活用や処分が進みにくくなるおそれがあります。

不動産で家族信託が使われやすい場面

不動産で家族信託が検討されやすい代表的な場面は、次の通りです。

• 親の自宅を将来売却する可能性がある場合
• 賃貸不動産を家族が継続して管理したい場合
• 共有にしたくない不動産がある場合
• 空き家化を防ぎたい場合

ここからは、それぞれの場面で何が問題になりやすいのか、具体的に見ていきましょう。

私たち静鉄不動産と専門士業の相続サポートセンターでは、自宅・賃貸不動産・共有不動産・空き家などの状況を踏まえ、不動産の家族信託が適しているか、登記や権利関係の観点から整理しています。

ご自身のケースで家族信託を検討すべきか、相続登記や遺言など別の方法がよいのか迷う場合は、お気軽にご相談ください。

親の自宅を将来売却する可能性がある場合

親の自宅は、今すぐ売る予定がなくても、将来は介護費用の確保、施設入所、住み替え、相続前の整理などで売却が必要になることがあります。

家族信託がこうした場面で検討されるのは、親の判断能力があるうちに「将来売却する場合、誰が判断し手続きを進めるのか」を決めておけるからです。

一方で、本人の判断能力が不十分になった後は、民法上、意思能力のない法律行為は無効になり、成年後見で本人の居住用不動産を処分する場合は家庭裁判所の許可が必要です。

第3条の2

第三条の二　法律行為の当事者が意思表示をした時に意思能力を有しなかったときは、その法律行為は、無効とする。

引用元：民法 | 第3条の2

第859条の3（成年被後見人の居住用不動産の処分についての許可）

第八百五十九条の三　成年後見人は、成年被後見人に代わって、その居住の用に供する建物又はその敷地について、売却、賃貸、賃貸借の解除又は抵当権の設定その他これらに準ずる処分をするには、家庭裁判所の許可を得なければならない。

引用元：民法 | 第859条の3

自宅を将来売却する可能性がある場合は、必要なタイミングで手続きを進められなくなるおそれがあります。

賃貸不動産を家族が継続して管理したい場合

賃貸不動産を家族が継続して管理したい場合も、家族信託が使われやすいです。

賃貸アパートや貸家は、次のような判断が継続的に発生します。

• 賃料を受け取る
• 修繕を決める
• 賃料や契約条件を見直す
• 空室対策を検討する

親の判断能力が低下すると、こうした判断が遅れて賃貸経営そのものが止まり、収入や建物管理に影響が出るおそれがあります。

こうした場面で家族信託が使われやすいのは、「賃貸不動産の管理を誰が担うか」を先に決めやすいからです。

信託契約の内容に応じて、受託者が賃料の受領や修繕、売却などの判断を担う形を設計できます。

賃貸不動産の家族信託は、管理方法だけでなく、信託登記や税務上の取扱いもあわせて確認しておくことが大切です。

共有にしたくない不動産がある場合

共有にしたくない不動産がある場合も、家族信託が検討されることがあります。

不動産を相続で共有にすると、あとから売却する、建て替える、活用方針を変えるといった判断が重くなりがちです。

法律では、共有物の変更や処分には共有者全員の同意が必要だと定められています。

第251条（共有物の変更）

第二百五十一条　各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。次項において同じ。）を加えることができない。

２　共有者が他の共有者を知ることができず、又はその所在を知ることができないときは、裁判所は、共有者の請求により、当該他の共有者以外の他の共有者の同意を得て共有物に変更を加えることができる旨の裁判をすることができる。

引用元：民法 | 第251条

兄弟姉妹の人数や関係性まで考えると、共有は一見公平に見えても、実際には管理や処分の判断が進みにくい状態になりやすいといえます。

家族信託がこうした場面で検討されるのは、「不動産を最終的に誰に承継するか」と、「その前の管理役を誰にするか」を分けて設計しやすいからです。

不動産の共有化や登記名義が整理されない状態を避けたい場合は、家族信託によって「誰が管理するのか」「最終的に誰へ引き継ぐのか」を整理しやすくなります。

空き家化を防ぎたい場合

空き家は、誰も住まなくなった時点から管理の負担が生まれやすい不動産です。

相続や転居後に家を放置すると、管理不全や資産価値の低下につながりやすくなります。

また、空き家を放置すると次のようなリスクがあります。

• 資産価値の低下
• 売却困難
• 倒壊や外壁落下
• 不法侵入・放火など

家族信託がこうした場面で検討されるのは、「親が施設に入った後、この家を賃貸に出すのか、売却するのか、解体するのか」を事前に決めやすいからです。

空き家になってから慌てて考えるのではなく、空き家になる前に管理や活用の方針を整理しておくことで、家族が対応しやすくなります。

不動産の家族信託で実現できること・できないこと

家族信託は、不動産の管理や承継について、あらかじめ家族間でルールを定めておく仕組みです。

ただし、家族間の対立や税務上の問題まで、自動的に解決できる制度ではありません。

家族信託でできることは、次の通りです。

不動産を信託する場合は、信託契約だけでなく信託登記も必要になるため、書類作成だけで終わらせず、登記や運用まで見据えた設計が重要です。

一方で、家族信託でできないことは、次の通りです。

家族信託は「不動産の管理・処分を滞らせないための設計」には向いているものの、家族への説明、登記、税務、相続まで自動で整う制度ではありません。

実務では、契約内容、登記、税金、家族への説明をひとつの流れとして確認することが重要です。

不動産の家族信託と遺言・後見との違い

遺言・後見制度・家族信託は、どれか1つが常に優れているという関係ではありません。

大切なのは、「どのような場面で有効な制度なのか」「何を解決する制度なのか」を分けて見ることです。

遺言・後見制度・家族信託の違いは、次の表の通りです。

不動産を今後どのように管理・処分するかまで考えるなら、制度名だけで比べるのではなく、家族の状況や不動産の承継先を踏まえて判断することが大切です。

不動産の家族信託を検討する前に決めておきたいこと

家族信託は、制度の知識から入るよりも、まず「不動産をどのように管理・承継したいのか」を整理することが大切です。

家族信託を考える前に家族で整理すべき論点は、次の通りです。

• 不動産を「残す」「売却する」「活用する」のか
• 誰を受託者にするのか
• 他の相続人や家族へどう説明するか
• 登記、税務、相続をどうするか

ここからは、制度を入れる前に決めておきたい内容を順番に見ていきましょう。

不動産を「残す」「売却する」「活用する」のか

最初に決めるべきなのは、対象となる不動産を最終的にどうしたいのかです。

実家として残すのか、介護費用のために売却するのか、賃貸不動産として活用するのかによって、家族信託の設計内容は変わります。

目的が曖昧なまま進めると、契約内容も曖昧になり、実際に売却や管理が必要になった場面で判断に迷いやすくなります。

特に実家や将来空き家になりそうな不動産では、「売る」「活かす」「適切に管理する」という判断を早めに決めておきましょう。

残す、売却する、賃貸に出すといった方針が固まっていない段階では、家族信託の契約内容も定まりにくくなります。

誰を受託者にするのか

家族信託では、受託者と呼ばれる管理役を誰にするかが論点になります。

受託者は、「信頼できる人」という理由だけで決めると、実際の管理で行き詰まることがあります。

不動産の所在地に近いか、賃貸管理や支払い管理を続けられるか、他の相続人から見て偏りがないか、長期で引き受けられるかまで確認しましょう。

受託者には、実際に財産管理を担える体制や意思が必要です。

管理役が曖昧な家族信託は、形だけの契約になりがちです。

他の相続人や家族へどう説明するか

家族信託は、親と一部の家族だけで進めると、後から他の相続人や家族が不信感を抱くことがあります。

制度として正しくても、「なぜその人が管理するのか」「家賃や売却代金は誰のために使うのか」が伝わっていなければ、他の家族が納得しにくくなります。

説明すべき内容は、少なくとも次の4点です。

• なぜ家族信託を使うのか
• 誰が管理役になるのか
• 家賃や売却代金は誰のために使うのか
• 最終的に誰へ不動産を承継するのか

こうした内容を事前に整理しておくと、他の家族にも目的を伝えやすくなります。

登記、税務、相続をどうするか

不動産を家族信託に入れる場合、契約書を作るだけでは足りません。

不動産は登記によって権利関係を公示するため、家族信託を設定する場合は、信託の内容を登記に反映する必要があります。

第97条（信託の登記の登記事項）

第九十七条　信託の登記の登記事項は、第五十九条各号に掲げるもののほか、次のとおりとする。

一　委託者、受託者及び受益者の氏名又は名称及び住所

二　受益者の指定に関する条件又は受益者を定める方法の定めがあるときは、その定め

三　信託管理人があるときは、その氏名又は名称及び住所

四　受益者代理人があるときは、その氏名又は名称及び住所

五　信託法（平成十八年法律第百八号）第百八十五条第三項に規定する受益証券発行信託であるときは、その旨

六　信託法第二百五十八条第一項に規定する受益者の定めのない信託であるときは、その旨

七　公益信託に関する法律（令和六年法律第三十号）第二条第一項第一号に規定する公益信託であるときは、その旨

八　信託の目的

九　信託財産の管理方法

十　信託の終了の事由

十一　その他の信託の条項

引用元：不動産登記法 | 第97条

税務面については、税理士に確認することも欠かせません。

国税庁は、受益権の設定内容によって贈与税が課税される場合があると示しています。

新たに信託の設定を行った場合などで、適正な対価を負担することなく受益権等を取得したときは、贈与税が課税されます。

また、信託を設定する時点において受益者等の存しない信託で、将来、委託者の親族等が受益者等となる信託の設定を行った場合（例えば、信託を設定した時点ではまだ生まれていない孫等を受益者等として指定した場合）などには、信託の受託者に対して、贈与税が課税されます。

引用元： 国税庁「No.4427　新たに信託の設定等を行った場合」

また、所得税法では、一定の信託について、信託財産に関する収益や費用を受益者に帰属させる取扱いが定められています。

第13条（信託財産に属する資産及び負債並びに信託財産に帰せられる収益及び費用の帰属）

第十三条　信託の受益者（受益者としての権利を現に有するものに限る。）は当該信託の信託財産に属する資産及び負債を有するものとみなし、かつ、当該信託財産に帰せられる収益及び費用は当該受益者の収益及び費用とみなして、この法律の規定を適用する。ただし、集団投資信託、退職年金等信託又は法人課税信託の信託財産に属する資産及び負債並びに当該信託財産に帰せられる収益及び費用については、この限りでない。

引用元：所得税法 | 第13条

さらに、信託していない不動産や相続発生後の不動産には、相続登記義務化も関係します。

第76条の2（相続等による所有権の移転の登記の申請）

第七十六条の二　所有権の登記名義人について相続の開始があったときは、当該相続により所有権を取得した者は、自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、当該所有権を取得したことを知った日から三年以内に、所有権の移転の登記を申請しなければならない。遺贈（相続人に対する遺贈に限る。）により所有権を取得した者も、同様とする。

引用元：不動産登記法 | 第76条の2

家族信託だけを切り離して考えるのではなく、登記、税務、相続手続きとの関係を一体で確認しましょう。

不動産の家族信託が向いているケース・別の方法を検討すべきケース

家族信託が適しているかどうかは制度名だけで判断せず、「不動産を今後どのように管理・処分するのか」「誰が受託者になるのか」「家族間で合意形成ができるのか」を踏まえて検討しましょう。

制度名だけで選ぶのではなく、不動産の管理・処分の方針と家族関係を踏まえて検討することが大切です。

不動産の家族信託は相談先選びが重要！

不動産の家族信託は、契約書を作るだけで終わるものではありません。

信託契約の内容を登記に反映する必要があり、賃貸不動産であれば管理方法や収益の扱い、将来の相続まで見据えて設計することが大切です。

また、税務上の取扱いや相続時の影響も関係するため、司法書士だけでなく、必要に応じて税理士や弁護士などと連携しながら進める必要があります。

相談先を選ぶ際は、家族信託の契約内容だけでなく、不動産登記や税務、相続後の承継まで見据えて相談できる体制があるかを確認しましょう。

家族信託を形式的に作るだけでは、実際に不動産を売却・賃貸・管理する場面で思うように活用できないことがあります。

そのため、不動産の家族信託を検討する際は、登記や税務、相続全体を踏まえて提案してくれる相談先を選ぶことが重要です。

不動産の家族信託は登記・税務・相続を含めて検討しよう

不動産の家族信託は、「契約を作るかどうか」だけで判断するものではありません。

信託登記や税務上の確認、法的リスクに加えて、売却・管理・空き家対策まで含めて検討することで、家族の状況に合った設計をしやすくなります。

家族信託だけで足りるかどうかは、不動産の状況と相続全体を踏まえて判断することが大切です。

静鉄不動産と専門士業の相続サポートセンターは、司法書士・税理士・弁護士が連携し、相続登記から家族信託、空き家対策までワンストップで相談できる体制を整えています。

不動産が関係する相続では、「家族信託や相続登記を誰に相談すればよいかわからない」「税務や法律面もあわせて確認したい」と悩む方も少なくありません。

不動産の家族信託が適しているのか、相続登記や遺言など別の方法を検討すべきなのか迷っている方は、早い段階でご相談ください。