空き家だけを相続放棄することはできません。
相続放棄とは、預貯金や不動産などの財産だけでなく、借金などの負債も含め、亡くなった方の権利や義務を原則としてすべて引き継がないための手続きです。
原則として、自分が相続人になったと知った日から3か月以内に家庭裁判所で手続きを行います。
相続放棄の時点で空き家を現に占有している場合は、放棄後も保存義務が残ることがあるため、財産や借金、親族への影響も確認しましょう。
この記事では、空き家を相続放棄する期限や手続き、放棄後の注意点について解説します。
電話でのお問い合わせ
空き家の相続放棄の手続きは3か月以内のみ可能！例外はなし？
相続放棄の期限は、亡くなった日から一律に3か月と決められているわけではありません。
原則として、自分が相続人になったことを知ったときから3か月以内に手続きを行います。
たとえば、亡くなった方の子ども全員が相続放棄すると、親や祖父母などの直系尊属が相続人となり、直系尊属がいない場合や全員が相続放棄した場合には、兄弟姉妹が相続人となることがあります。
そうした場合は、自分が相続人になったことを知ったときから期限を数えるのが一般的です。
相続放棄は、空き家だけを手放す手続きではありません。
預貯金や土地などの財産だけでなく、借金や未払い金などの負担も含め、亡くなった方の権利や義務を原則としてすべて引き継がないための手続きです。
手続きは、亡くなった方の最後の住所地を管轄する家庭裁判所で行います。
相続放棄には、相続放棄申述書や戸籍謄本、亡くなった方の住民票除票などが必要です。
ただし、必要書類は相続人の立場によって異なります。
そのほか、相続放棄について押さえておきたいポイントは、次の通りです。
- 判断が間に合わないときは期間伸長を申し立てる
- 一度受理されると原則として撤回できない
以下からは、それぞれの注意点について詳しく見ていきましょう。
判断が間に合わないときは期間伸長を申し立てる
相続財産を調べても、3か月以内に相続放棄をするかどうか決められない場合は、期限が過ぎる前に家庭裁判所へ期間の伸長を申し立てることができます。
財産調査に時間がかかるケースは、次の通りです。
- 預貯金や借入金の全体像が分からない
- 空き家の価値や売却できるかどうかを確認している
- 住宅ローンや担保権の有無を調べている
- 未払いの税金や保証債務がないか確認している
- 相続人が多く、財産に関する資料が集まらない
期間伸長は、期限を過ぎてから申し出る制度ではありません。
「3か月以内に調査が終わらない可能性がある」と分かった段階で、早めに準備することが大切です。
申立てを行えば必ず希望する期間まで延長されるわけではなく、財産の内容や調査の状況などを踏まえて家庭裁判所が判断します。
そのため、空き家の登記や査定額、固定資産税、借入金などを早い段階から確認し、相続放棄・単純承認・限定承認のどれを選ぶか考えましょう。
限定承認とは、相続によって得た財産の範囲内で、被相続人の債務を負担する方法です。
借金の総額が分からないものの、価値のある空き家や残したい財産がある場合に選ばれることがあります。
ただし、共同相続人が複数いる場合は原則として全員で行う必要があり、手続きや税務処理も複雑です。
亡くなった方に相続財産がまったくないと信じ、そのように信じたことに相当な理由があった場合などには、例外的に、相続財産の存在を認識した時などから3か月以内の申述が受理される可能性があります。
ただし、期限後の申述が認められるかどうかは個別の事情によって異なります。
単なる確認不足や手続きの放置でも認められるとは限らないため、請求書や督促状が届いた場合は、速やかに専門家や家庭裁判所へ相談することが重要です。
一度受理されると原則として撤回できない
相続放棄は、家庭裁判所へ申述し、受理される必要があります。
ただし、受理されたからといって、申述前後の財産処分などを理由に、債権者から相続放棄の効力を争われる可能性が完全になくなるわけではありません。
一度受理されると、原則として自由に撤回することはできません。
相続放棄をした後に、多額の預貯金や売却できる土地が見つかったとしても、「経済的に不利だった」という理由だけで元に戻すことは困難です。
また、相続放棄では、一部の財産だけを選んで手放すこともできません。
たとえば、「管理が難しい空き家は放棄し、預貯金だけは受け取る」といった選択はできないため注意が必要です。
詐欺や強迫など、法律上の取消事由がある場合には別の対応が必要です。
しかし、単なる判断の変更による撤回とは異なります。
相続放棄を申し立てる前に確認したい財産や負担は、次の通りです。
- 空き家や土地の査定額
- 預貯金や株式などの金融資産
- 自動車や貴金属などの財産
- 生命保険の契約内容や死亡保険金の受取人
- 借入金や住宅ローン
- 未払いの税金や医療費
- 連帯保証や保証債務
- 空き家の解体費や今後の維持管理費
空き家の管理負担だけを見て判断するのではなく、プラスの財産とマイナスの財産を含めた相続財産全体を確認したうえで、相続放棄をするか慎重に決めることが大切です。
空き家を相続放棄する場合の注意点
空き家の相続放棄での主な注意点は、次の通りです。
- 放棄時に空き家を管理していると保存義務が残る場合がある
- 空き家放置は近隣トラブル・損害賠償につながる
- 遺産を処分すると相続放棄できなくなるおそれがある
- 保存義務から離れるには「引き渡し」が必要
- 空き家以外の財産、親族への影響を考慮する必要がある
以下からは、それぞれの注意点について詳しく見ていきましょう。
私たち静鉄不動産と専門士業の相続サポートセンターは、相続人調査・財産調査・税金・不動産の売却や管理まで、専門士業と連携してサポートします。
「空き家を放棄するべきか」「相続して処分するべきか」など、状況に応じた方向性をご提案しますので、ぜひ一度ご相談ください。
電話でのお問い合わせ
放棄時に空き家を管理していると保存義務が残る場合がある
相続放棄の時点で空き家を現に占有している方には、保存義務が残る場合があります。
相続放棄後に保存義務を負うのは、原則として、相続放棄をした時点で空き家を現に占有していた方です。
空き家が相続財産に含まれているというだけで、相続放棄をしたすべての人に保存義務が生じるわけではありません。
保存義務は、ほかの相続人や相続財産清算人に空き家を引き渡すまで続きます。
＜＝＝＝
（相続の放棄をした者による管理）
第九百四十条 相続の放棄をした者は、その放棄の時に相続財産に属する財産を現に占有しているときは、相続人又は第九百五十二条第一項の相続財産の清算人に対して当該財産を引き渡すまでの間、自己の財産におけるのと同一の注意をもって、その財産を保存しなければならない。
引用元：民法第940条
＝＝＝＞
民法第940条の「現に占有している」とは、単に相続財産に空き家が含まれているというだけではありません。
実際に住んでいる、自分の家財を置いて継続的に使用しているなど、空き家を事実上支配している状態が該当する可能性があります。
ただし、鍵を持っていることや出入りしていることだけで、直ちに「現に占有している」と判断されるわけではありません。
占有していると判断される可能性の目安は、ケース別に示すと次の表の通りです。
| 状況 | 補足・注意点 |
|---|---|
| 亡くなった親と同じ家に住んでいた | 相続放棄の時点でも住み続けていた場合や、自分の家財を置いて継続的に使用していた場合は、現に占有していると判断される可能性がある |
| 空き家の鍵を持ち、自由に出入りしていた | ・鍵を持っていることだけで、直ちに占有していると判断されるわけではない ・実際の出入りの頻度や使用状況、管理の実態などを踏まえて判断される |
| 定期的に掃除・換気・郵便物の確認をしていた | 継続的に出入りして空き家を管理していた事情は、占有の有無を判断する際の要素になる可能性がある（ただし、掃除や換気をしていたことだけで占有に当たるとは限らない） |
| 遠方に住み、長年出入りも管理もしていなかった | ・鍵や自分の家財を持たず、実際に使用・管理していなかった場合は現に占有しているとは判断されない可能性がある（ただし、結論は個別の事情によって異なる） |
鍵を返却しただけで、必ず保存義務がなくなるとは限りません。
自分の家財が残っているか、自由に出入りできる状態だったか、修繕費や管理費を負担していたかなど、複数の事情から判断されます。
相続放棄を検討している場合は、空き家をどのように使用・管理してきたかを時系列でまとめて、専門家に伝えることが大切です。
空き家放置は近隣トラブル・損害賠償につながる
空き家を管理せずに放置すると、屋根材や外壁の落下、塀の倒壊、庭木の越境、害虫や悪臭の発生、不法侵入など、周辺にさまざまな影響を及ぼすおそれがあります。
建物や塀などが倒れて通行人や隣家に被害を与えた場合は、空き家を管理していた人の対応や過失の有無によって、損害賠償責任が問題になることもあります。
また、相続放棄後であっても、空き家を現に占有している場合は、行政から管理者として対応を求められる可能性もあるのです。
建物が著しく危険な状態にある場合には、自治体から指導や勧告、命令などを受けることもあります。
ただし、相続放棄をした方が空き家を占有しておらず、保存義務も負わない場合まで、当然に解体費や管理費を負担するわけではありません。
誰が所有者や管理者に当たるかは、相続状況や空き家の管理実態を踏まえて確認する必要があります。
相続放棄を検討している段階でも、実際に空き家を管理しているのであれば、施錠や危険箇所の確認など、周辺への被害を防ぐための最低限の対応は必要です。
遺産を処分すると相続放棄できなくなるおそれがある
相続放棄を検討している間に相続財産を処分すると、相続を承認したとみなされ、相続放棄が認められなくなるおそれがあります。
注意したい行為は、次の通りです。
- 空き家や土地を売却する
- 空き家を解体する
- 家財や貴金属を売却する
- 亡くなった方の預金を自分の生活費に使う
- 高額な遺品を親族で分ける
- 相続財産を自分の所有物として処分する
家庭裁判所に相続放棄の申述が受理された後でも、相続放棄以前に財産を処分していたことが分かった場合は、債権者などから相続放棄の効力を争われる可能性があります。
一方で、財産の価値や安全を保つための対応は、保存行為として認められる場合があります。
たとえば、雨漏りの応急処置や施錠の確認、倒れそうな物の移動などです。
ただし、保存行為と処分行為の境界ははっきりしているわけではありません。
工事の規模や目的、費用によって判断が変わります。
空き家の解体、大規模な修繕、遺品整理、預金の払戻しなどを行う前に、専門家へ確認することが重要です。
保存義務から離れるには「引き渡し」が必要
相続放棄をした時点で空き家を現に占有している場合、相続放棄が認められただけでは保存義務が終わらないことがあります。
保存義務から離れるには、空き家をほかの相続人または相続財産清算人へ引き渡す必要があります。
ほかの相続人が空き家を引き継ぐ場合にまとめて渡したいものは、次の通りです。
- 空き家の鍵
- 登記や固定資産税に関する書類
- 修繕や管理の履歴
- 建物の破損や雨漏りなどの状況
- 郵便物や近隣対応に関する情報
いつ、誰に、何を引き渡したかを書面やメールなどで記録しておくと、後日のトラブルを防ぎやすくなります。
すべての相続人が相続放棄をして相続人がいなくなった場合は、利害関係人などが家庭裁判所に相続財産清算人の選任を申し立てる方法があります。
相続財産清算人の役割は、残された財産の管理や債務の支払い、財産の清算などです。
ただし、相続財産清算人は自動的に選任されるわけではありません。
申立てには、手数料や郵便料がかかります。
事案によっては、清算人の報酬や管理費に充てる予納金も必要です。
そのため、相続放棄をすれば費用や管理負担が必ずなくなるとは限りません。
空き家の占有状況やほかの相続人の有無を確認し、引き渡しまでの方法を考えておくことが大切です。
空き家以外の財産、親族への影響を考慮する必要がある
相続放棄では、空き家だけを選んで手放すことはできません。
相続放棄をすると、亡くなった方の権利と義務を原則としてすべて引き継ぎません。
対象には、預貯金や土地などの資産だけでなく、借金や未払い税金などの負債も含まれます。
相続放棄をする前に確認したい主な項目は、次の通りです。
- 空き家と土地の査定額
- 預貯金や有価証券
- 自動車や貴金属などの財産
- 借入金や住宅ローン
- 未払いの税金や医療費
- 連帯保証や保証債務
- 空き家の固定資産税や管理費
- 修繕費や解体費
- 売却した場合に残る金額
古い空き家でも、場所や広さ、道路への出入りのしやすさによっては売れることがあります。
相続放棄を決める前に、家や土地の値段と、今後かかるお金を比べましょう。
配偶者は原則として常に相続人となり、子が全員放棄すると親や祖父母、次に兄弟姉妹へ移り、亡くなった兄弟姉妹の子である甥・姪が継ぐ場合もあります。
相続放棄が認められたら、空き家や借金の内容を次の相続人へ早めに伝え、後の請求や親族同士の争いを防ぎましょう。
私たち静鉄不動産と専門士業の相続サポートセンターは、専門家と連携して調査、査定、売却、管理、税金、登記を支援しています。
空き家を相続放棄するべきか、相続したうえで売却するべきか迷っている方は、お問い合わせフォームからご相談ください。
電話でのお問い合わせ
空き家を相続放棄すべきケース・急がないほうがよいケース
空き家を相続放棄するかどうかは、建物の状態だけで決めるものではありません。
預貯金や借金を含めた財産全体の収支、空き家の売却可能性、管理にかかる費用、ほかの相続人への影響などを確認したうえで判断する必要があります。
相続放棄すべきケース・急がずに査定や親族間の話し合いを進めたほうがよいケースは、それぞれ次の表の通りです。
| 何を見るか | 相続放棄すべきケース | 相続放棄を急がないほうがよいケース |
|---|---|---|
| 財産全体 | 借金や未払い金が資産を明らかに上回り、空き家を売却しても返済しきれない | 預貯金や有価証券などを含めると、資産が負債を上回る可能性がある |
| 空き家が売れそうか | 建物と土地の需要が乏しく、売却費用を差し引くと手元にお金が残りにくい | 建物が古くても土地としての需要があり、現状のまま売却できる可能性がある |
| 維持費・処分費 | 固定資産税、草刈り、修繕、測量、解体などの費用が、売却見込額に比べて大きい | 売却までの維持費を負担でき、売却後に一定の金額が残る見込みがある |
| 管理できる人がいるか | 遠方に住んでおり、家族にも管理を頼めず、管理会社へ委託する費用も負担しにくい | 家族や管理会社へ、一時的な見回りや草刈り、近隣対応を任せられる |
| 家族の使い道 | 親族が住む、貸す、事業に使うなどの予定がなく、費用負担についても合意できない | 親族の居住や賃貸など、具体的な活用予定がある |
| 親族への影響 | ほかの相続人も財産状況を確認したうえで、相続放棄を検討している | ほかの相続人が取得や売却を希望し、引き継ぐ準備が整っている |
このように借金や管理費が重く、売却や活用も難しいなら、相続放棄を考える余地があります。
ただし、預貯金を含む財産全体、土地の売値、今後の費用、親族への影響を期限内に調べてから判断してください。
空き家の負担を減らす方法には、相続放棄のほか、空き家を相続したうえで行う売却、親族への譲渡、賃貸や、一定の要件を満たす土地を国庫へ帰属させる制度があります。
解体して更地にしても土地は手放せず、解体費に加えて税金が上がる場合があるため、更地化だけで決めないようにしましょう。
空き家を相続放棄する以外で負担を減らす方法
空き家の負担を減らす方法は、相続放棄だけではありません。
空き家を相続したうえで、物件の状態や立地、親族の意向などに応じて、売却や賃貸などを選ぶこともできます。
なお、相続放棄が受理された方は、原則として空き家の所有者ではなくなります。
相続放棄をした方は、初めから相続人でなかったものとみなされるためです。
そのため、相続放棄をした後に、空き家を売却したり、贈与したり、貸し出したりすることはできません。
空き家の負担を減らす主な方法は、次の通りです。
- 寄付
- 贈与・売却
- 賃貸
- 相続土地国庫帰属制度で国に引き渡す
以下からは、それぞれの方法について詳しく見ていきましょう。
寄付
空き家や土地を、自治体、公益法人、地域団体、隣地の所有者などへ寄付できる場合があります。
ただし、寄付は一方的に行えるものではなく、相手方の承諾が必要です。
寄付を申し出ても、必ず受け入れてもらえるとは限りません。
受入れの判断で確認される点は、次の通りです。
- 建物や土地に利用価値があるか
- 抵当権など第三者の権利が付いていないか
- 隣地との境界が明確になっているか
- 道路に接しているか
- 建物の老朽化が進んでいないか
- 修繕費や解体費がどの程度かかるか
- 将来の維持管理に負担が生じないか
特に、老朽化した空き家が残っている場合は、受け取る側に管理費や解体費がかかるため、寄付を断られることもあります。
寄付は、費用をかけずに簡単に手放せる方法ではありません。
まずは自治体や関係団体へ、建物付きのまま受け入れてもらえるか、解体が必要か、登記費用などを誰が負担するかを確認しましょう。
贈与・売却
空き家を親族や近隣住民、事業者などへ贈与したり、売却したりする方法があります。
建物が古く、そのままでは住みにくい場合でも、土地として需要があれば売却できる可能性があります。
また、買い手が修繕や解体を行うことを前提として、現状のまま売却できるケースもあるのです。
贈与や売却を行うときに確認したい点は、次の通りです。
- 土地や建物の査定額
- 建物を残したまま売れるか
- 解体後に売る場合の費用と査定額
- 接道状況や再建築の可否
- 土地の境界
- 家財や残置物の処分費用
- 抵当権などの権利関係
相続した空き家を売ったり贈ったりするには、まず相続人を確かめましょう。
相続人が複数いる場合は、遺産分けを話し合うことが必要です。
その後、受け継ぐ方の名義で相続登記をしましょう。
共有名義の空き家をすべて売る場合は、原則として全員の同意が必要です。
空き家バンクでも相手が見つかるとは限らないため、不動産会社の査定や仲介と比べて決めましょう。
賃貸
空き家の状態や立地が良く、必要な修繕を行えば使用できる場合は、住宅や店舗として貸し出す方法があります。
賃貸にすると家賃収入を得られる可能性があります。
しかし、所有権はそのまま残るため、管理を続けなくてはなりません。
そのため、空き家に関するすべての負担から離れられるわけではないのです。
賃貸後も必要になる対応は、次の通りです。
- 固定資産税の支払い
- 建物や設備の修繕
- 入居者の募集
- 賃貸借契約の管理
- 入居者や近隣住民からの問い合わせ対応
- 退去後の原状回復
- 空室期間中の維持管理
貸す前に、雨漏り、地震への強さ、水道や電気、害虫、残された荷物を調べ、修理代と家賃収入を比べましょう。
修理代の回収に長くかかるなら、売却のほうが負担を減らせる場合があります。
なお、農地付きの空き家を貸し出す場合や民泊として活用する場合は、農地法などの別の手続きや届出、消防設備の確認なども欠かせません。
相続土地国庫帰属制度で国に引き渡す
相続、または相続人への遺贈によって取得した土地は、一定の条件を満たせば、相続土地国庫帰属制度によって国へ引き渡せる場合があります。
ただし、相続土地国庫帰属制度の対象は土地のみです。
＜＝＝＝
Ａ 建物がある土地
建物は、一般に管理コストが土地以上に高額であること、また、老朽化すると、管理に要する費用や労力が更に増加するだけでなく、最終的には建替えや取壊しが必要になるため、承認申請を行うことができません。
（以下略）
引用元：法務省｜相続土地国庫帰属制度において引き取ることができない土地の要件
＝＝＝＞
空き家などの建物が残っている土地は、そのままでは申請できません。
建物を解体した場合でも、申請できない土地や、審査の結果として承認されない可能性がある土地は、次の通りです。
- 抵当権など第三者の権利が付いている土地
- 境界や所有権について争いがある土地
- 土壌汚染や埋設物がある土地
- 管理に費用がかかる崖地
- 他人が通路などとして使用している土地
- 通常の管理や処分が難しい土地
建物を壊しても、土地を必ず国へ引き渡せるとは限らず、解体後に対象外となる場合もあります。
申請には審査手数料がかかり、承認後は土地の種類や広さに応じた負担金も納めることになります。
国への引き渡しを考えるなら、解体前に登記簿、公図、境界資料、現地写真をそろえ、土地を管轄する法務局へ相談しましょう。
空き家の相続放棄で後悔しないよう、事前に専門家へ相談しよう！
相続放棄を考えるなら、期限、財産全体、空き家の価値と管理状況、次の相続人への影響を確認し、売却、寄付、賃貸とも比べましょう。
放棄前に空き家を解体したり家財を処分したりすると、単純承認したものとみなされるおそれがあるのです。
相続放棄の時点で空き家を現に占有していた方は、ほかの相続人または相続財産清算人へ引き渡すまで保存義務を負います。
私たち静鉄不動産と専門士業の相続サポートセンターは、空き家相続に関する調査、登記、遺産分割、査定、売却、管理をサポートしています。
相続放棄をするべきか、空き家を相続したうえで売却や活用を進めるべきか迷っている場合でも、財産を処分する前に、お問い合わせフォームからのご相談をお気軽にご利用ください。
電話でのお問い合わせ
コメント